看法指数 | 十仲对联合办公报告:范围游戏与广州机会

看法指数研讨院

2020-01-22 00:00

  • 回望2019,联合办公行业就像坐过山车,起伏升降,大雾里踌躇。

    看法指数 回望2019,联合办公行业就像坐过山车,起伏升降,叫∨大雾里踌躇。12月,国内联合办公墟市,一众业内企业返鲤进入了修整形态。IPO遇阻的WeWork传出拟出售旗下资产的新闻,终究上,软银入主WeWork后便接纳众种步伐淘汰资本,出力扭亏。

    与此同时,资本墟市传来好新闻,2019年12月11日,优客工场迎风而上,成为第二家意欲IPO的联合办公企业。

    从IPO文献看,优客工场本年前三季度仅新增9个项目,大约预示着通通行业开端暂缓扩展步调,以进步个体项目标溢价才能。另外幽默的是,即使优客工场本年仅新增9个项目,但其耗损却添加了近1.3亿元。

    除此除外,日前研讨机构发布的数据称,2019年主要都会写字楼空置率下降约两成,举措写字楼业的衍生业态,2020年联合办公大约呈现新机会。

    范围扩张游戏暂缓,优客工场逆风而行

    12月,冒着WeWork上市未果的阴晦,优客工场逆势赴美IPO,必定程度上提振了行业决心。

    看法指数翻阅优客工场招股书获悉,目前其商业方式不光仅是空间运营,而是“空间运营+非空间营业”方式。

    优客工场招股书中外示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产方式,并外示轻资产方式是其主要增加动力之一,未来将轻资产方式下进一步开展协作空间营业。无独有偶,2019年国内联合办公另一头部企业亦于2019年对外宣将调解计谋,夸张轻资产方式。

    从优客工场营收构造上看,轻资产方式确实取得了必定的效果。

    根源:企业招股书、看法指数拾掇

    2017年和2018年,优客工场最主要的收入根源是办公空间高清免费无码a视频在线观看国产的收入,占比超越85%。而到了2019年前三季度,优客工场办公空间高清免费无码a视频在线观看国产的收入和非空间收入均超越了4亿元。也即意味着墟市和品牌收入等非空间收入,曾经和主商营业的收入势均力敌。

    优客工场的轻资产方式,必定程度上胜利打破了联合办公企业过于依赖工位收入的桎梏。但值妥当心的是,虽然营收增速迅猛,可是其耗损额亦进一步扩展。

    根源:看法指数拾掇、企业招股书

    2017年、2018年和2019年前三季度,优客工场耗损额区分为3.729亿元、4.452亿元(约合6230万美元)和5.728亿元(约合8010万美元),2017年至今,优客工场累计耗损额超越13亿元。

    察看国内幕况,通通联合办公行业处于“缺钱”形态。过去,“共享经济”和“双创”高潮风行时,联合办公行业曾是资本的骄子。时至今日,资金则依魇少进入联合办公行业。公然材料显示,除了优客工场、纳什空间和氪空间,抱负加、办伴科技、米域等联合办公头部企业的融资历程都中止了2018年。

    而“缺钱”形态,必定程度上也是“范围渴求”和“资金一贫如洗”的冲突产物。

    从现稀有据看,优客工场曾经开端减缓范围扩张游戏。其招股书中坦言“所运营的阵势部办公空间都是不可熟的且不行有稳定的现金流”。看法指数翻阅优客工场招股书获悉,2017年-2019年三季度末,优客工场的运营空间区分为66个、162个和171个。换句话说,优客工场本年前三季度仅新增9个项目。

    根源:看法指数拾掇、公然材料

    据看法指数监测近半年来联合办公新开项目数发明,联合办公行业的全体状况与优客工场状况相似,即减缓扩张步调。阅历数年开展,联合办公行业需求的,是静下心来调解开展计谋,进步个体项目标溢价才能。

    天地办公楼投资额上升,广州迎新机会

    联合办公举措办公楼的衍生范畴,其开展与办公楼的投资开展有着不可支解的联络。

    国家统计局最新数据显示,2019年11缘垒,天地办公楼投资额为606.93亿元,同比上升2.8%,办公楼单月投资额同比增速延续增加,并有进一步回升趋势。

    与此同时,相闭写字楼研讨报告显示,四个一线都会写字楼的空置率,除广州外,均有差别程度的升高,此中北京空置率创2011年来新高至13%,上海空置率上升至19.4%,仅有广州录得年末空置率为5.4%,创下2000年以后新低。

    从上述提及的广州数据来看,2019 年广州新增供应量 25 万平方米,低于过去五年年均新增供应量(44.6 万平方米)约 43.9%。新增供应淘汰的同时,业主主动调解租赁计谋,接纳以价换量的方法确保出租率,致使全市房钱小幅下调,甲级写字楼房钱同比下跌 2.4%,这也便当了联合办公企业以更低的价钱取得优质的写字楼项目。

    2019年“粤港澳大湾区”看法继续炎热,广东省举措排头兵,加之精良的营商状况、经济根底、人才计谋等因素,繁殖了众量新创业者。广州市墟市监视办理局数据显示,本年1-6月,全市新存案墟市主体22.17万户,同比增加4.75%,高于全省-2.57%的平均增速。

    这些初始资金有限的新注册企业,创业之初需求面临古板商业办公室租赁的最低起租面积、最短合同限日、办公室计划装修以及根底办大众具采购等一系列固定加入。而联合办公的灵敏度将是新修立企业的首选,可以让中小微企业以更低资本开启征程。

    另外,2019年末,中美商业第一阶段经贸条约告竣同等,墟市担忧境绪落定,有利于企业租赁需求的释放,广州亦主动促进产业升级相闭计谋,估量2020年广州租赁墟市需求将继续增加。

    据看法指数此前研讨,目前广州为四个联合办公聚集的一线都会中联合办公项目占领数起码的一个,广州的联合办公墟市仍未被完备开辟。看法指数研讨院认为,未来深圳、广州将会孵化出众量精良的联合办公企业和项目,亦期望成为联合办公企业赛马圈地新沙场。

    撰文:陈耀国    

    审校:劳蓉蓉

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