原报告 | 领展的海外之道

看法指数研讨院

2020-01-19 15:51

  • 领展通通营业方式的盈余要点就于资产是否优质,以及是否可以通过优化完成可继续增加。此次投资收购的悉尼项目无疑将会是领毡ィ式海外的一次复制。

    看法指数 临近年闭,陌头巷尾披红挂绿共迎佳节。往年举措放假好行止的香港,本年却短少了少许节日气氛。

    香港经济全体下行的大状况下,本来举措优质投资目标的香港本土商业地产也不行幸免。据莱坊外示,香港本年甲厦房钱分明有调解,按年比较,最优质甲厦呎租累跌17.8%。

    举措亚洲市值最大的房地产投资信托基金,领展以香港为基地,偶向内地一线都会拓展,主要投资除堆栈及服务式室第外的非室第物业。受香港物业墟市冷却影响,较稳定的海外投资物业开端成为领展更看好的挑选。

    12月中旬,领展以6.83亿澳元(相当于36.49亿港元)向黑石旗下的基金收购了一幢位于澳洲悉尼中心商务区的10层高商业办公大楼,该收购为领展除中国内地和香港以外的首次海外并购。

    新闻发布后,越日领展股价大幅上涨,获众家大行唱好。据领展办理层电话集会中走漏,除澳大利亚外,领毡タ前也新加坡、日本及英国物色中档墟市零售及甲级写字楼。

    “领毡ィ式”海外试炼

    据悉,领展新收购的悉尼项目可出租面积约为2.84万平方米,占领展物业总面积的2.18%,当下每月净收入达2670万澳元(约1.45亿港元),年净收入约17.45亿港元。比较36.49亿港元的收购价,该物业确实为具备久远增值潜力的精良资产。

    领展行政总裁王国龙更是外示,收购海外物业有帮于减低香港物业举措收入增加的依赖。但依据目前的投资方案,领展还将以香港为主要墟市,于是海外物业投资将不会众于全体的10%。

    据领展2019年中期报告显示,截至2019年9月30日,该公司的物业组合包罗分布于香港及北上广深的零售商铺、泊车场及办公室物业共126个,全体物业组合估值2200亿港元,收益抵达53.32亿港元,较2018年同期增加8.2%,收入净额抵达40.71亿港元,较上年同期增加8.3%。

    数据根源:领展中期报告,看法指数拾掇

    此中,香港物业占全体组合的87.5%,零售面积约800万平方呎(74.32万平方米),零售物业收入占总收入的67.25%,为领展的主要收入根源;办公室面积约70万平方呎(6.5万平方米),泊车场车位约57000个。中国内地物业占全体组合的12.5%,物业数目5个,零售及办公室面积约500万平方呎(46.45万平方米)。

    从是次收购的资产代价和收益看来,确实为促进领展的物业组合增加供应了有力支撑。但除此除外,新收购的悉尼物业也与领展恒久以后施行的投资计谋不约而同。

    不停以后,领展都是先依靠低资本的融资优势收购目标资产。收购完毕后,再通过资产改制或者办理的方式晋升物业代价,创制可继续的久远回报。着末,借帮资产再出售或者REITs上市的途径退出项目,获取物业墟市溢价空间。

    于是,领展通通营业方式的盈余要点就于资产是否优质,以及是否可以通过优化完成可继续增加。此次投资收购的悉尼项目无疑将会是领毡ィ式海外的一次复制。

    心属的海外墟市

    一般来说,房地产代价越高的国家投资生动度也越高,而生动度往往取决于墟市气力以及资本活动性。成熟稳定、透后度高、继续上涨的墟市最有可以吸引国际投资者。

    从上述的投资挑选来看,不管是曾经构造的澳洲,照旧心属的新加坡、日本及英国,领展都更偏向于成熟稳定的墟市。来自第一安宁戴维斯的相闭数据显示,美国、日本、英国、中国、新加坡均为较适合房地产投资的成熟墟市,吸引了大宗资金涌入。

    数据根源:第一安宁戴维斯,看法指数拾掇

    以新加坡为例,其为房地产业创制了一个透后的、健康的体系。自六十年代设立计划局以后,新加频揽价继续上涨,外清楚当地以致国际投资者对房地产的强劲需求,也反又厮投资者对当地墟市稳苟菖势的一定。

    而商业地产方面,与领展主要构造的香港墟市相似,新加坡有着健康的REITs墟市,确保了更高的流利性以及更速更牢靠的资金回笼方法。于是凑合寻求投资时机的领展来说,新加坡REITs无疑也会是极具吸引力的投资东西。目今亚洲前三大REITs墟市,新加坡以约合大众币5456亿元的墟市范围位居第二,仅次于日本。

    戴德梁行 (C&W)的一份研讨报告中称,2019年第二季度新加频揽地产投资出售额曾经抵达67亿新元,此中52%的份额来自于商业地产的商业。仅第二季最大的两宗写字楼商业额就创制出近20亿新元的功绩。

    而近来时常因为脱欧而汇合核心的英国来说,脱欧导致的英镑下跌,反而对海外买家是一大利好。相闭数据显示,2017年,中国投资者对英国房地产投资商业达49笔,若不算上此中一宗金额较大的大宗商业,中国对英国房地产总投资额也超越了100亿英镑,比2016年添加了起码一倍以上。

    回归到领展初涉的澳洲墟市来说,据Atchison Consultants数据剖析所示,过去十年中,澳洲商业地产投资的平均回报率要高于一般室第和股票、基金等投资方法。为此,商业地产也成为大师举行海外投资时的优选组合之一。

    数据根源:Atchison Consultants

    CoreLogic RP的数据显示,澳洲首府都会的室第房产平均房钱收益为3.6%。比较之下,任一地区的商业房产房钱收益一般都会8%-12%之间。而且商业房产租期一般都3-10年,投资收益稳定。

    有考察显示,成心外国墟市举行投资的投资者将澳大利亚排首选墟市的第三位,仅次于美国和英国。

    三人行必有我师焉

    同行业比照下,凯德的商业构造类型就比领展的厉密得众。举措亚洲范围最大的房地产集团之一,凯德集团早早就将营业铺遍了举世各地,房地产营业也更加众元化,投资范围包罗办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、公寓堆栈及室第等。

    从旗下物业质料来看,凯德集团中国的五大中心都会群,北京、上海、广州、成都、武汉及周边都会都有物业构造,从购物中心、写字楼、物流地产、公寓堆栈到产业地产不等,收益相对稳定和可观。

    而领展旗下的商业物业,众位于香港住民社区周边,以与住民息息相闭的业态为主,包罗但不限于餐饮、鲜活墟市、超市、剃头店、医疗和儿童游乐场等。上市之初,领展从香港政府收购了大宗完工于上世纪70-80年代的阛阓物业,相对来说资产质料不佳。不过近年来,其已通过资产优化方案,不时晋升旗下物业资产质料。

    凯德与领展的差别,还表示本土资产的配备比例上。依据凯德中期年报,除新加坡以外,来自中国营业的商业收入比例不时晋升。从1994年进入中国,至今凯德已中国43个都会运营200众个项目,办理资产超越2700亿元大众币,成为了中国最大的外资房地产开辟商之一。

    截止2019年上半年凯德集团商业收入抵达21.31亿新元(约108.27亿大众币),虽然受中国室第部分单价较低影响,中国营业商业收入占比27%,同比下降17%。但从近几年数据来看,中国商业收入均占集腿榆收入的40%尊驾。

    “不行把鸡蛋放同一个篮子里”,差别的区域和营业分派,能有用疏散投资损害,更利于商业地产企业完成妥当的利润增加。目前来看,凯德都很好地践行这一投资准绳。当然,香港也是优质的投资目标地,不过需求重视的是,从近年来看,香港的营商状况承压,物业投资回报确实保管不确定性。

    另外,两边的差别还表示商业运作方式上。凯德运用商业信托,从开辟到募资再以REIT退出,涉及商业项目“地产开辟+资本运作”的策划中心,而领展开辟上的属性则要弱少许,常睹“收购+资产晋升+出售或REITs退出”,少了一个操作链条,虽然开辟损害要低少许,但盈余空间也相应变少。

    虽然和凯德1317亿新元(约7600亿港元)的办理范围比较,物业估值2200亿港元的领展还差了许众。可是从香港首只REITs,一步步成绩亚洲REITs之王的称谓,少不了的是领展众年对开展道道的笃志,和对商业地产办理才能的晋升。此次首次踏足海外商业地产,未来又不扫除构造更众海外项目,是否会是领展举世化的动身点呢?值得拭目以待。

    撰文:周艺初    

    审校:徐耀辉

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