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看法时评:不宜低估开辟商的抗驯ボ力
作家: 宋延庆     时间: 2011-09-21 04:20:47    根源: [ 高清免费无码a视频线观看 ]

未来会有一部分企业出局。但可以一定地说,这些企业不是因为停业,而是不念再玩了。

  高清免费无码a视频线观看 截止8月31日,通通境表里通通158家上市房企都发布了半年报。158家中包罗沪深两市的136家(A股墟市112家)和22家香港主板、纽约、新加坡等境外上市的房地产开辟企业,不包罗易居中国、搜房等四家服务类企业。换言之,通通上市房企都亮出了“中考”效果单。

  与既往年报、半年报发布状况相似,半年报发布时代,许众评论就出来了,实不晓得结论是怎样出来的。比如本年的三月下旬,仅有三分之一上市房企发布年报后,有些媒体就提前发布了十强、百强、500强排名结果。当然时代,因为记者们大都晓得笔者是看得懂报告,而且习气于逐家研读的人,于是也承受了许众采访。但内心里,照旧期望把结论留到4月30日和8月31日,即年报和半年报发布截止日之后。本篇作品,意于此。

  研读大宗的半年报后,笔者大致得出了如许几条结论。1、调控初睹效果,功绩创历史新高,但增速已分明放缓;(2)增速拉开,功绩剖析分明加剧;(3)存货大增,资产周转率立异低;(4)现金流大降,现金流量过半为负,资金压力越来越大;(5)盈余才能优劣迥异,凸显计谋及商业方式的主要性;(6)转型立异的企业越来越众,管控才能晋升,但触及股权改造的企业很少,而且计谋雷搀杂告急;(7)长处至上,半年报中仍然未睹对企业家精神和公益遗迹的闭注;(8)虚假实质许众,报喜不报忧的加工因素许众。

  当然,任何一条结论都能像其他作品相同摆列出很大都据。限于篇幅,仅简明说两点。先说盈余才能状况。2011年上半年,有超越七成的企业完成了净利润的增加,但增速差异却愈发分明。以万科为例。万科上半年的净利润接近30亿,同比增加5.9%,而656.5亿的出售额与客岁同期的367.7亿元比较,增加率高达78.6%,远远高于客岁同期的19.5%。可睹,受益于“史上最厉峻调控”的万科仍然没有完成出售额和利润的同步增加,也外明万科由“范围速率”向“质料效益”增加方式的改变还未睹任何转机。而同期,本年完成千亿目标几无题目的恒大,上半年完成出售额423.2亿元,净利润高达58.2亿元,同比增加132.8%。当然,万科的盈余才能与堪称盈余才能之冠的中海地产的差异就更大了。假如再进一步拉长时间轴,我们更会发明,过去六年里,万科出售额增加了10倍众,而净利润只增加了6倍。归纳比照上半年上市房企的净利润目标,万科的净利润还缺乏平均值,这分明难以恒久被股东承受。

  再以计谋转型为例。受商品室第墟市调控影响,报告中提及转型的有23%,此中实行中实质性向商业地产、旅游地产等产业地产拓展的,已有四十众家。但通过上溯剖析企业商业收入构成,我们发明,资产类策划收入占比都广泛很低,只要几个百分点。可睹投资额占比集成、一哄而上的商业地产的盈余性极低,大大都企业没有完成商业方式到盈余方式的胜利对接。云云继续下去,以致有可以成为压断企业资金链的致命因素。而且,从报告中零星提及的计谋方法中,超越八成的企业都不约而同地要施行融资计谋、构造调解计谋等,可睹计谋雷搀杂告急。云云,未来仍然避免不了同质逐鹿的状况,也称不上计谋立异。

  再说点评论之评论的话题。半年报后,估量乐观派和失望派仍然会对相同的数据作出差别的解读,还会自始自终地唇枪舌剑、你来我往。但笔者认为,任何争辩不应是自说自话,而应是凝集共鸣、发明题目和提出办理倡议。值妥当心的是,看法差别公然化媒体的PK风帮澜下而有演化成媒体议题化的趋势。而且两派的口水战会滋长看法极化,实倒霉于整合行业的理性回归。

  着末,再说点结论之结论。笔者的结论是,尽管情势残酷,但外界也不宜低估开辟商的抗驯ボ力。终究标明,过去通通消逝的开辟商确实没有几个是因为调控而出局的,大都是因为计谋失误、股东不和、办理失控等内因;过去通通预言“将有一批开辟商倒闭”的预言也都落空了。无论是什么心思作祟,失望的预言者大约犯了一个常识性过失,便是过于烘托外因对开辟商的挫折,而藐视了开辟商的抗击打才能。

  即日,借为企业做产物线和办理咨询之机,笔者与太原、南通、福州的几个房企指导聊天。面临山雨欲来的二三线都会限购,他们都外示不担忧。随后,我找到了谜底:过去众年的积聚和办理费用占出售额比例极低的客户终究,使大大都企业足以支撑几年“施行最厉峻调控”的重压,以致是一个项目适销对道就足以缓解通通企业的资金链。中型房企尚且无忧,上市房企就更无忧了。以上半年出售额10强企业的办理费用占比为例。上半年,办理费用占商业收入比值最高的是绿城,是6.1%,其次是万科4.4%。占比较低的是,中海、保利和龙湖,区分是2.8%、2.1%、2.5%。

  由此我念,为什么相似于“百日剧变”等的预言都没有成真,为什么皇上不急宦官急?初阶考虑后的结论是:可以有些评论者过于烘托外因素对开辟商的挫折了,而藐视了开辟商的抗击打才能,或者是绝处逢生的本能求生才能。正如一位企业指导所说的,“有人喜爱把事无量放大……钱是我本人的,我比谁都意,我不会傻到明知会摔死还跳楼!”听到这席话后,我清楚了:且不说法人办理构造较完美的上市公司和制衡机制较好的国有控股企业,即使是民营独资企业,对外投资也是起首思索本身气力和资金平安的,是不是有些人过于庸人自扰了呢?而且,我们更不行无视开辟商绝处逢生的求生本能:企业几近绝境时,它可以高息举债,老板还可以典质本人的资产。总之,凑合绝大大都企业来说,渡过难闭是没有题目的。再说,之以是闹刭时段内呈现资不抵债的状况,以致欠债率超越100%,不是因为其投资糜烂,而是因为其获取了确实没有贬值可以的土地。退一步说,假如不买地,或者是将地退掉或者让与,资金链不就立即平安了吗?请记住,开辟商之以是闹刭时段内呈现短期偿债才能缺乏题目,只是为了四个字:扩张过速。

  当然,随兹印宅“双轨制”的促进,未来会有一部分企业出局。但可以一定地说,这些企业不是因为停业,而是不念再玩了。他们可以把土地或企业卖掉,一定有其它企业受让。

  笔者并非诱导房企不注重未来情势的残酷性,而是期望房企没须要过分放大调控这一外因之于企业的影响。内因才是影响企业开展的基本。本人做好了,管别人干嘛,否则光看情势了,光看别人了,说未必更容易摔倒!

  宋延庆 看法地产新媒体专栏作家

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