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看法时评:“地王”企业面临信贷紧缩继续压力
时间: 2014-05-29 17:25:33    根源: [ 高清免费无码a视频线观看 ]

银行信贷紧缩的墟市配景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代外的激进型企业、过分依赖民间资本的企业、没有计谋计划与损害掌握标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正面临生与死的抉择。

  张高大 目今来看,“地王”营销正风行,这必定程度上会推升买涨不买跌的行情,使墟市外现有些虚火。

  然而,当墟市的脚步进入2014年,受银行信贷紧缩、存量添加等因素影响,本年1-5月大中都议论品室第成交量同比客岁同期也广泛下滑2-3成,个体都会以致下滑4-5成,墟市成交量外现欠佳。尽管部分开辟企业接纳比较明智的大幅贬价计谋“以价换量”,可是,上半年通通墟市成交的气氛尚没有回归到“量”的轨道上来,以致第三季度仍然会延续如许的墟市行情。

  那么,银行信贷紧缩继续,墟市基本面开端转为“以价换量”的墟市配景下,这些“地王”企业的保存状况怎样?

  笔者认为,银行信贷紧缩的墟市配景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代外的激进型企业、过分依赖民间资本的企业、没有计谋计划与损害掌握标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正面临生与死的抉择,极有可以目前曾经面临资金链断裂或债务违约的损害,精细来讲:

  第一、标榜“高溢价”但很难完成“高溢价”的企业。

  有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年不停号称产物力较强,可以做“高溢价”,拿地时分也不吝价钱,重复拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”完成“地王”项目标收益。可是,本年墟市低迷期,“高溢价”就很难完成,同时,因为这类公司产物线偏高端,可以置办得起高端产物的客户往往被限购限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很抱负,难以完成溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

  第二、以闽系房企为代外的第三第四梯队房企逆袭土地墟市,激进拿地,重复制制“地王”,以致个体房企的拿地金额已分明超越出售金额,房企拿地才能告急超支。这类房企本年银行信贷紧缩的墟市配景下,此前以高周转计谋回笼资金的好梦破灭,同时,资本墟市融资本钱高居不下,此时,这类企业拿“地王”的速感不,曾经受到资金链濒临断裂的煎熬。

  第三、过分依赖民间资本,最终因为拿地资本、融资本钱过上等因素,导致项目订价偏离墟市主力需求,出售上碰到瓶颈,企业遭受资金链危急。比如受民间假贷、盲目扩张等因素影响,绚烂集团深陷资金链危急,青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉也或因资金链断裂跑道。

  第四、没有明晰拿地计谋与损害评估机制,属于墟市跟风着,特别是招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,可是,随后墟市瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以操纵,墟市的赌局能否渡过还真是值得疑心。

  不可否认,本年银行信贷紧缩、成交量广泛下滑的继续影响下,短期内确实使令这些“地王”尚未开修便已“被破发”或难以以盈余方法推盘入市。那么,从精细操盘计谋而言,“地王”企业怎样应对目今继续银行信贷紧缩的压力?怎样才可以立于不败之地?

  笔者认为,起首,“地王”企业应当合理把控一般室第中小户型高速周转的产物、高端产物、“地王”顶级豪宅产物的之间的闭系,推盘和构造上接纳“舍卒保車”计谋。“地王”企业既要办理目今出售功绩的题目,又要寻求墟市份额及久远开展。

  推盘时序及计谋上应优先思索较为容易回笼资金的高速周转的“挫折性”的产物,以“现金为王”,其他产物特别是“地王”楼盘可以举措中恒久“防守类”产物。这些“防守类”产物需求博弈调控的周期及调控计谋的时效性,要适度拉长项目标开辟周期。伴跟着项目开辟周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目目今出售相对耗损的形态。假如把控的好,这些产物反而可认为企业博得少许溢价的收益,也为企业开展带来峰回道转的效应。

  从本年部分天地性企业的构造计谋调解也可以看出,尽管墟市商业量广泛下滑,企业大都项目出售不精良,可是各个房企开端以个体项目突围墟市,开端大幅贬价回笼资金,以此来保全或优化公司天地的全体构造的稳定性。比如九龙仓杭州、常州墟市的大幅贬价方法等。

  其次,“地王”开辟商需求准备富余的资金流支撑“地王”继续保存。回忆客岁以后的地王,要么像上海徐家汇中心“天地地王”新鸿基那样具有富余的现金流与融资渠道举措支撑,要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道,要么企业的背后有银行财团的鼎力支撑。

  第三、协作开辟方式,墟市资源优化配备,“地王”损害可规避。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘,复星持有50﹪股权,兄弟公司之间通过股份的变卦配合维系“地王”楼盘的继续开辟便是一个协作开辟的典范案例。通过协作拿地或协作开辟,楼市调控的配景下,房企由逐鹿转为“竞合”,“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗,又协作互相借力,各方也可规避投资开辟损害,优化墟市资源配备。

  张高大 看法地产新媒体专栏作家


(审校:劳蓉蓉)
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