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看法时评:土地墟市“流拍潮”是否会重现?
时间: 2014-07-08 01:46:22    根源: [ 高清免费无码a视频线观看 ]

地方债高压之下,地方政府必定会接纳适度“托市”步伐,包管土地不流拍,以适度刺激土地墟市回暖,包管财务收入稳定。

  国家统计局数据显示,2014年1-5缘垒,房地产开辟企业土地置办面积11090万平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4缘垒收窄2.2个百分点;土地成交价款(出让金)2954亿元,增加8.7%,增速回落0.9个百分点。同期,天地房地产开辟投资30739亿元,同比外表增加14.7%,增速比1-4缘垒回落1.7个百分点。

  另外,中指数据显示,2014年6月,天地300个都会共成交土地1884宗,成交面积7268万平方米,环比淘汰18%,同比淘汰43%。此中,室第用地(含室第用地及包罗室第用地的归纳性用地)518宗,成交面积2600万平方米,环比添加12%,同比淘汰46%。

  土地墟市也陷入冰冻,流拍现象频现

  从上半年特别是第二季度土地墟市外现来看,房地产开辟投资及土地置办面积呈现下降特征,这意味着天地要点都会土地墟市遇冷。比如2014年4月下半月以后,众个都会土地拍卖不景气,广州、济南、姑苏、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等都会流拍地块分明添加,底价成交成为主流,溢价率、楼板价较高地块仿佛已绝迹。

  从中指数据来看,2014年6月,天地300个都会土地平均溢价率5%,较上月下降6个百分点,较客岁同期下降7个百分点;此中室第类用地(含室第用地及包罗室第用地的归纳性用地)平均溢价率6%,较上月下降4个百分点,较客岁同期下降10个百分点。土地墟市溢价率已呈现出分明回落的趋势。

  我认为,从2014年第三季度土地墟市趋势来看,上半年土地墟市溢价率渐渐回落有可以会诱使更众的底价成交,以致呈现更众的流拍现象。而土地墟市重复流拍将给后期房地产墟市调控添加新的阻力。本来应当加入墟市的土地因为流拍未能或延缓加入墟市,这将使一年或一年半时间后的住房供应量淘汰,加剧刚性需求与住房实行供应之间的冲突,从而为中恒久房价下行添加新的变数。

  从目今土地流拍现象呈现的启事来看,主要照旧因为银行信贷紧缩继续导致墟市成交量低迷,由此开辟企业资金面越来越告急,拿地举措相对越来越谨慎所致。此次土地墟市流拍现象有可以因为银行信贷紧缩的延续而继续呈现,而且有渐渐添加的趋势。

  如许状况下,本年疆土资源部暂停对外发布天地住房用地供应方案,改由地方自行发布各省供地方案。这将添加地方政府土地供应方面的主动权,特别是供地量与节奏上,地方政府有可以会通过淘汰供地方案、放缓土地出让节奏、低沉入市门槛等步伐避免土地墟市流拍,以改变土地墟市僵局,取得更众的土地出让金溢价收益。

  2014年土地“流拍潮”会否重现?

  那么,2014年土地流拍潮会否重现?凑合未来土地墟市走势有何影响?政府和开辟企业如许的闭键时间段接纳什么样的计谋应对土地墟市的新改造?

  我认为,银行信贷紧缩的墟市配景下,墟市商业量下滑,企业资金面广泛性告急,此时,开辟企业拿地更加趋于谨慎,凑合土地墟市而言,土地流拍现象当然不可避免,但这并不意味着土地墟市会呈现大范围“流拍潮”。启事有四:

  第一、天地楼市调控计谋层面已呈现出定向宽松趋势,比如限购计谋、公积金贷款计谋等方面曾经开端定向宽松,这对墟市成交量回升来讲是必定程度的利好,有利于部分观望的购房者特别是以自住需求为主的购房者入市购房,墟市成交量回暖,开辟企业的资金就不至于那么告急,此时,开辟企业还会入手买地,就不至于土地墟市流拍现象频现。

  第二、举措恒久性的墟市开辟计谋,大型开辟企业为了企业高周转的运转,不会停直ッ地。拿万科来讲,近几年万科的土地储藏基本上保持4年尊驾的墟市消化期,假如万科不继续拿地,那么,就难以保持这么大致量的开辟和效果范围,其行业位置也难以维系。

  第三、长时间大范围呈现流拍潮有可以导致未来2-3年之后的房地产墟市供需失衡,相闭部分应当合理把控未来房地产墟市的供应。

  第四、地方政府迫于财务压力会接纳“托市”步伐,以适度刺激土地墟市回暖。

  依据财务部数据,2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地运用权出让收入41249.52亿元,占地方财务收入(本级)的比例高达59.8%。另外,依据国家审计署网站12月30日发布《2013年第32号通告:天地政府性债务审计结果》显示,2013年6月底,天地各级政府负有归还义务的债务20.6988万亿元。

  而此时,土地墟市不景气,土地出让金均价和总量锐减,同时房地产相闭税收大幅下滑,地方财务两大财源“双降”的重压之下,地方政府“压力山大”,处境不易且难言乐观。此时,地方债高压之下,地方政府必定会接纳适度“托市”步伐,包管土地不流拍,以适度刺激土地墟市回暖,包管财务收入稳定。精细可以有这么几种方法:

  1、调解土地目标,如添加容积率、松开修筑限高、低沉土地的精装修室第比例等;

  2、邀请开辟企业引荐会,为房企定制土地出让,举措招商引资的重担;

  3、供应优质地块,要点项目或扶植项目优先布置贷款;

  4、下调起拍价钱,淘汰土地出让金首付比例或包管金比例,付款周期灵敏布置。

  掌握好逆市扩张“换仓”好机会

  凑合开辟商来讲,土地流拍现象不时添加是否是逆市拿地抄底换仓的好机会?我认为,目今土地墟市流拍现象添加,客观上导致墟市上土地供应相对淘汰,这大约导致以后2-3年墟市供应恒久处于相对偏紧的形态,这也是导值揽价疾速上涨的启事之一。于是,从这个角度而言,开辟企业应当合理把控好因为土地墟市供应的改造而导致的墟市投资周期层面的改造,挑选适宜时机抄底土地墟市。

  另外,土地墟市流拍的墟市状况下,土地价钱往往是比较低廉,基本上可以底价成交,或者可以以更为低的价钱拿到手。开辟商假如这个时分入手拿地,从投资角度来说,举措生产因素的土地资本会降至最低,性价比较高的土地往往也会导致开辟企业未来可以有相对不错的投资回报。

  行业开展体验也外明,楼市调控计谋收紧,墟市活动性不时收紧的墟市配景下,哪个房企具有更众的现金流,哪个房企可以掌握好墟市特别是土地墟市底部的时机,尽速将手头持有现金转为土地,及时“换仓”寻求下一轮的房地产墟市开展时机,哪些房企将“逆势扩张”的墟市配景下立于不败之地。

  于是,凑合大型品牌企业来讲,目今银行信贷紧缩的墟市配景下,应主动接纳高周转的墟市计谋,疾速回笼资金,以“现金为王”,同时,加大土地墟市“抄底”的力度,特别是会主动谋取市中心或区域中心优质地块,掌握好下半年入手拿地“换仓”的好机会。

  张高大 看法地产新媒体专栏作家


(审校:武瑾莹)
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