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周迪永 海亮方略

看法杂志

2016-09-14 18:03

  • 有些东西是不以意志为挪动的,大师照旧要回归到企业策划的实质,众注厚利润,注重策划性现金流,把产物服务做好。

    (2016博鳌特刊·首领访道)普陀区中江道上那栋蓝白相间的玻璃幕墙办公楼,便是海亮地产总部海亮大厦。从这里往东三四百米便到了上海的一个4A级景区长风公园,假如再径直走,便是华东师大中山北道校区。

    周迪永的办公室海亮大厦22楼东侧阁楼上,站这里临窗纵眺,可以看到远方被绿色植被困绕且泛着粼粼波光的长风公园。更远方,各色高楼鳞次栉比。采访那天,窗外无风,乌云密布,略显闷热。

    他的办公室格式和目标都很分明。里侧深棕色办公桌背后,是储放文献的柜子,透过玻璃可以看到厚厚几沓文献,和集团指导的几张大合影则座位正后方,分外显眼。靠门一侧摆着一套黑色沙发,棕色的木质扶手显得质感通通,而茶几的中心则摆啡优一盒安吉白茶。

    因为暂时有事,周迪永比商定的时间大约晚了二十分钟露面,迟到的他第一句话便是“负疚”,可以看得出,这是一位很谦逊、温和的总裁。

    忙,确实是周迪永的常态,但这是他喜爱的觉得,忙忙碌碌的形态让他觉得结实。采访中周迪永的话不算太众,以致让人认为有些内敛。这几年很少看到他公然承受专访,我们算是个破例。

    颠末延续几年熟习后,对周迪永的采访早已不是一问一答方式,更像是朋侪之间的交换。

    “进修的道径可以有许众种,除了读书,交换也是其一。现不光是技能改造,也是理念上的改造,对人请求的改造。私人也是云云,本人的理念要能跟得上去,不要被镌汰。技能上舶,可是理念上必定要保持同步性。”

    “适宜的机会比位置主要”

    长条沙发上,周迪永左手扶着靠背,身体侧依着沙发,可以看出显得比较松开和随便。

    气氛很和好,确实是各抒己睹。一年前,周迪永恰是坐这个位置上给我们描画了一个“海亮的故事”。于是,凑合此次交换会有哪些与往年差别的地方,我们也充满等候。

    过去一年,房地产墟市的各式声浪此起彼伏,闭于高房价、地王、央企整合、千亿范围的议论本来没有中缀。但细心的人大约会发明,大都房企都念方念法制势的时分,海亮地产却谨慎地保持重默。

    这并不是周迪永乐于睹到的,但墟市非理性背后确实有稍许无奈:“近来拿地不是许众,重假如土地储藏压力很大,溢价太高,认为损害照旧很大。”

    新项目标挑选利润是第一位的,令周迪永欣慰的是,起码海亮既有项目照旧有着不错的外现。不管是利润率照旧售价,都有差别幅度的晋升:“客岁海亮总部作出架构调解后,对区域也举行了调解。总部引进了少许高管团队,营销、生产才能上都做得还不错。”

    可是姑苏、合肥这些二线都会地王频出,照旧给这位年青总裁出了一道艰难:地槐ッ不拿?拿,意味着需求承当更高的资本损害;不拿,企业开展的继续性无从包管。这是周迪永的着急,也是通通房地产行业的配合题目。

    一年前的对话是从海亮拿下姑苏园区地王开端,一年后这个项目曾经以“唐宁府”的名字正式对外出售。

    “华美阅尽,归唐宁”,海亮地产官网首页上,这7个字分外显眼。可以看出,海亮唐宁府曾经成为这家公司的“承当”。

    “这个挑选是对的!”一年后再回过头来看时,周迪永的言辞中透着一丝自大,要晓得高地价一度让海亮饱受质疑。

    这并不是事后算账的一种侥幸,“从计谋的角度来看,重假如进入的机会选得比较好”,周迪永如许认为。终究也确实云云,过去一年,姑苏房地产墟市曾经成为二线都会中的佼佼者,比照2015年上半年房价走势来看,姑苏房价本年一步一个台阶,到4月曾经翻了一倍。

    “乱市”之中,周迪永仿佛分外夸张机会,他深知民营企业与国企、央企并差别一条起跑线上:“要做下去的话,第一要适宜的机会选地,适宜的时功可以比地块的位置更主要。第二是要回归产物本身,现做产物服务确实很主要,做欠好的话,客户可以观望、挑剔、挑选。”

    假如说机会还意味着要伺机而动,那么晋升产物方面,海亮做出的起劲更为直接。据了解,姑苏唐宁府曾经引入了豪宅管家绿城物业,项目人性化的细节计划屈指可数,这里的业主另有不少是外国人。

    夸张对机会的掌握也意味着更为谨慎的投资立场和代价判别,周迪永清楚,假如房价不停向上涨,从某种角度而言,对海亮地产这种企业恰恰是没有时机的,“因为房价上涨一定会拉动地价上涨,但我们争不过国企。我们的时机恰恰是来自于墟市的摆荡,而且从经济学的角度来讲,墟市也必定是摆荡的。”

    “这种形态下,我对行业很着急,但不失望。”周迪永如是总结。

    “我们念掌握住欠债率”

    范围上,周迪永不是一个喜爱乘胜追击的人,让他进入战役形态的因素有许众。假如说前几年照旧范围的话,那么,眼下他更为垂青的是利润率和其他策划性目标。

    从2013年的153亿到随后两年的168亿和171亿,海亮地产的步调妥当,可以说这家公司太谨慎,但谨慎没有绝对的对错。

    周迪永微微正了一下身子,端起桌上的茶杯喝了一口。大都时分,他都很认真地答复,即使是向他扔出题目的时分,也是一副深思的形态。

    “会不会进入广州?”我们探究性地问到。

    “我们没念过。”周迪永的答复很爽速。

    他标明道,一方面是认为逐鹿激烈,另外海亮地产办理上也不念疏散。照旧期望把华东和西北两个区域做好,终究资金不行跟央企比。即使是一年一两百亿的拿地金额,华东区域都能消化掉。

    率领海亮地产行进途中,欠债率自始至终都可以是让他发出“刹车”命令的一个闭键因素。

    海亮地产的内部导向不是要范围,范围实只是一个结果,他们垂青的照旧各方面目标,起首是利润程度,其次是策划性结果,即每年净现金流有众少,偿债才能强不强,库存大不大,积存的产物有众少,资产周转率怎样样。

    “这些数据做好了,范围自然就上去了。只消企业是康健的,150亿跟200亿没有什么区别。”语言声调不高的周迪永,凑合这通通显得分外淡定。

    “我们念掌握住欠债率。”他不止一次提到,不管是区域的调解照旧都会构造的不盲目扩张,都可以看得出海亮地产控欠债方面的念法。

    “短时间内可以靠欠债撑下去,可是最终漏洞照旧要填,欠债还不掉就要把股东以前赚的拿出来。”

    这是凑合情势和行业的判别,周迪永称,过去房地产照旧高收益低损害,但近期来看曾经演变为低收益高损害。不过,这种场面并不会恒久延续下去,目前只是一个调解期,企业所需求做的便是平安渡过这个周期,然后择机获取项目。

    当然,过去一年周迪永凑合企业策划的考虑远远不止于此,故土诸暨的产业开展现状,让他感同身受,这也更加坚决了他对打制企业中心逐鹿力的决计。

    美国学者普拉哈拉德及哈默尔很早就提出了这个国内主流经管蕉蔟中必定会提及的看法——中心逐鹿力。周迪永很分明,以前到处是时机,到处都认为能赚钱,但到本日这个时候,逐鹿十分激烈,经济本身也下行进程中,以是中心逐鹿力和优势变得更加主要。

    “比较以前,海亮的投资会更加谨慎,会把更众的钱加入到比如说铜加工的技能立异。蕉蔟方面,会把更众的钱投到硬件改良及教师收入程度进步,袄髦有产业继续做得更强一点。地产也是如许,我们不会像2013年以前那样,海亮地产只会曾经进入的区域内中做得更深更细。”

    改动,是企业策划的一种伶俐,也是海亮地产的中心。两个小时的访道很速,不经觉间就已临近正午。照相师的请求下,周迪永容许为我们拍摄几张照片,终究收集上闭于他的影像都太相同。

    “望着远方!双手交叉胸前!对!便是如许。”照相师的“召唤”下,周迪永毕竟乐了。他认真地凝市∨远方,返鲤看到了海亮地产未来的道。

    以下为看法地产新媒体对海亮地产控股集团办理有限公司总裁周迪永先生的专访实录:

    看法地产新媒体:海亮地产过去一年低调了许众。

    周迪永:近来拿地不是许众,既有项目外现还不错,重假如土地储藏压力很大,溢价太高,认为损害照旧很大。

    看法地产新媒体:公司会怎样应对土地储藏的压力?

    周迪永:本年有些都会的状况还比较好,拿的项目卖得也不错,利润率有大幅度晋升,特别是合肥、姑苏这些都会,售价确实翻番,这些都会应当压力不大。

    都会构造方面,海亮从客岁开端就调解,本年分明觉取得大宗开辟商都从三四线都会往一二线都会挪动,土地逐鹿十分激烈,大师挑选的都会都比较趋同。

    另外,客岁银根比较松开,姑苏、合肥这些都会前几年房价也基本没怎样涨,需求端十分热,同时土地供应端的逐鹿也很激烈,如许的逐鹿形态下未来照旧有压力。另一方面,国企、央企的资金资本很低,投资计划逻辑跟民企不太相同,对利润的请求或者抗损害的才能与民企差别。

    海亮地产已有盘子的压力比较轻,现金流也富余。客岁海亮总部作出架构调解后,对区域也举行了调解,总部引进了少许高管团队,营销、生产才能上都做得还不错,海亮照旧一个十分专业化的公司。

    应对土地储藏的压力是行业的配合题目,海亮也有点着急。行业的需求量是很庞大,但整合之势所不免,以前是几百家、几千家的房企,着末可以就只剩下几百家,以致几十家。

    从中国的都会开展来看,大都会圈效应越来越分明,比如说安徽以合肥为代外,浙江以杭州为代外,其他三四线则越来越弱化,生齿流出,古板产业死亡,新产业又难以培养。

    大都会效应确实不以人的意志为挪动,导致以后都会越来越聚焦,开辟商的逐鹿越来越激烈。要做下去的话,第一要适宜的机会选地,适宜的时功可以比地块的位置更主要。姑苏海亮唐宁府项目从计谋的角度来看是对的,重假如进入的机会选得很好;另外,要回归产物本身,现做产物服务确实很主要,做欠好的话,客户可以观望、挑剔、挑选。

    闭于协作这一块,海亮也不停做,现有少许项目和其他企业协作。我置信小股操盘,只消做得足够专业,具有土地的一方承认,这种时机照旧蛮众的,我们这些方面都实验。

    房地产照旧会阅历一轮洗牌,节奏踩不准的话,损害会很大。

    看法地产新媒体:四个一线都会的剖析也比较告急,广州算是价钱比较低的,海亮是否会思索进入广州?

    周迪永:我们没念过。一方面是认为逐鹿激烈,另一方面海亮地产办理上也不念疏散。

    照旧期望把华东和西北两个区域做好,终究我们的资金不行跟央企比,即使是一年一两百亿的拿地金额,华东区域都能消化掉。

    海亮要深耕华东,上海、合肥、南昌、姑苏这些区域构造。

    看法地产新媒体:说到资金的题目,海亮会不会思索把地产营业注入到香港的壳公司?

    周迪永:海亮地产没有激烈的上市需求,现上市房企的市盈率也不高,估值十分低,以致跌破净资产。

    海亮集团产业比较众,农业食物、环保方面都还培养,集团的念法是成熟一个上市一个,现海亮蕉蔟曾经上市了,反倒是地产还不是很着急上市。

    海亮地产不是说拿不到资金,实照旧基于对墟市的少许研判,我们念掌握住欠债率。

    股市无非便是债权融资加股权融资,股价被低估的话,用股权融资照旧低估的。债权融资的话,对我们来讲现不是缺钱,况且海亮集团的贷款利率也不算特别高。

    实行上,海亮地产便是要掌握住欠债率,没须要必定靠高杠杆,万一碰到墟市摆荡,损害照旧很大的。海亮会思索香港平台的久远开展,集团的产业比较众,可以调治的余地很大。

    看法地产新媒体:计谋上海亮照旧期望步步为营,当心防范损害?

    周迪永:跟行业周期有闭,早期房地产可以是高收益、低损害的行业,近期我认为是高损害以致低收益的行业。

    高损害、低收益是不可继续的,这时分必定有许众逐鹿对手退出,着末走向相对理性。房地产的收益一定会下降,到时土地逐鹿会更加理性,目前我认为是一个调解期。

    看法地产新媒体:举措民营企业,平安地活下来照旧最主要的。

    周迪永:对,有时分几个项目标耗损都是致命的,以是要妥当为主。

    海亮地产的内部导向不是说要众少范围,范围只是一个结果。我们垂青的照旧各方面的目标,一是利润程度,二是策划性的结果。即每年的净现金流有众少,偿债才能强不强,库存大不大,积存的产物有众少,资产周转率怎样样,最终照旧要闭心这些数据,这些数据做好了,范围自然就上去了。

    只消企业是康健的,150亿跟200亿没有什么区别,着末都是要靠融资,金融机构垂青的是盈余才能,不必定是范围。有些房企虽然范围大,但利润率低,实相应的损害也大。

    看法地产新媒体:国内土地墟市这么难拿地,海亮会像碧桂园相同去海外获取项目吗?

    周迪永:这个计谋是有损害的,海亮也澳洲做过项目,认为去这种成熟墟市做室第开辟,逻辑上不是特别修立。

    中国人去海外投资的优势终究哪里?假如是去少许兴旺国家收购资产,比如说写字楼、堆栈,我认为也是要抓周期。

    跟国内相同,金融危急的时分,假如有才能可以是一个时机。假如不是周期性的掌握,墟市曾经很成熟了才去,凭什么赚钱?

    扔开政事因素,东南亚这些国家倒真的是时机,跟中国5年前、10年前相同,有大宗的室第需求。兴旺国家持有物业可以,可是要看周期,室第物业是增补,不必定说亏钱,但我认为成不了气候。

    看法地产新媒体:海亮蕉蔟曾经上市,集团也收购了少许病院,未来会怎样和地产联合?

    周迪永:现蕉蔟照旧项目层面的协作,很难有大范围的复制,因为这两个都需求配合。

    蕉蔟本身是一个独立的上市公司,有盈余的需求,个体项目可以做。

    海亮现蕉蔟上的协作稍微众一点,包罗本人的项目内中要配修小儿园、小学,我们会跟政府道,由我们来做。

    看法地产新媒体:您不停夸张损害,金融方面海亮有没有少许打破?有没有修立本人的金融团队?

    周迪永:现跟金融机构的协作很灵敏,立异的产物许众,股权的协作也有。只消让金融机构认为还款才能比较强,现金流比较妥当,就可以道协作。

    现金融是由海亮集团兼顾,集团本年修立金融租赁公司,照旧念举措一个行业来做。

    看法地产新媒体:海亮地产现的净利可以抵达怎样的程度?

    周迪永:净利基本8%尊驾,毛利应当是20%众。房地产黄金时代,净利可以抵达17%、18%,但现不可了,很难做到。

    看法地产新媒体:即使如许,房地产仍然比许众实体经济好,是资金追逐的对象。

    周迪永:说实话损害也大,但要辩证地看。一方面是中国现还没有好的新兴行业呈现大宗的投资时机;另一方面,这也是中国经济最大的题目,钱许众,投资渠道少。

    相对而言,一二线都会资产照旧处于保值增值阶段,但资金的涌入也导致地产行业的损害疾速加大,这实行上便是中国转型升级的阵痛期。

    看法地产新媒体:凑合中国经济的L型走势,您是认同的?

    周迪永:现这个状况很分明,90%的古板行业都资不抵债。

    现可以相对康健保存的便是几类企业:第一,比较大的上市公司,办理才能、损害掌握才能比较强,墟市上有必定的逐鹿力;第二,中小型企业,办理才能比较强,生意方式不错,不属于古板行业,也不属于产能过剩的行业;第三,海亮这种抗损害才能比较强的企业。

    海亮的团队比较职业,通通集团比较一般民营企业办理才能更强。我们以前的主业照旧有逐鹿力的,比如说铜加工这几年利润不停往上走,另有蕉蔟产业。

    看法地产新媒体:拿地王的许众是国企或者央企,之条件出央企要退出房地产,但现势头又起来了?

    周迪永:国企、央企和民企的计划者承当的压力是不相同的,现一线都会高价拿地,不扫除有赌的因素。

    有两种结果,第一种是大师都亏了,民营企业面临的便是死亡,但对央企、国企来说,亏了之后是问责,大师的心态不相同。

    第二种是大师都赚钱,但国企的融资本钱低,民营企业和国企、央企是纷歧条起跑线的。

    看法地产新媒体:姑苏唐宁府项目是海亮地产的一个标杆,现高地价也倒逼着房企做豪宅,未来高端墟市会不会成为海亮的要点偏向?

    周迪永:要姑苏、上海如许的都会开展,新增土地不得不做高端。不管是主动也好、被动也好,这曾经是不需求思索的题目。

    以后低廉的房子或者说刚性需求就靠二手房办理,因为土地的价钱曾经放那里。土地越来越稀缺,械揽曾经不会是卖给有刚性需求的人。

    上海,哪怕是宝山和嘉定楼板价都要四五万,未来的售价是七八万起步。

    看法地产新媒体:本年是您进入海亮地产的第八年,过去一年的海亮和您有哪些改造?

    周迪永:我认为照旧对中国情势的了解。也不是说本年、来岁的区别,实行上2014以后,伴跟着中国经济下行,以前可以相对重资产、夸张疾速开展的范围,更众是一种生意时机的掌握,然后去资本墟市举行最大限制的融资,进而取得疾速开展。

    现经济处于下行,去产能、去库存、去杠杆的调性下,我们认为需求更众的立异,供应好的产物和服务,然后某个细分范畴有本人的中心逐鹿力。

    比如海亮集团这几年铜加工方面不停是年老,以是能保存下去,又比如海亮的蕉蔟产业,浙江民营企业中做得最早,也是浙江范围最大的,这些都是中心逐鹿力。

    地产也相同,现的范围就适合把华东和西北区域好好做,把两个区域做精做细,这可以是一种心态上的改造,也可以叫做企业计谋的调解。

    以前到处是时机,到处都认为能赚钱,但到本日这个时候,逐鹿十分激烈,因为经济本身也下行进程中,以是中心逐鹿力和优势变得更加主要。

    比较以前,海亮的投资会更加谨慎,会把更众钱加入到比如说铜加工技能立异;蕉蔟方面,会把更众钱投到硬件改良及教师收入程度进步,袄髦有的产业做得更强。

    地产也是如许,我们不会像2013年以前那样,海亮地产只会曾经进入的区域内中做得更深、更细。

    2013年以前,海亮各个产业都做得不错,现金流也很富余,以是那时我们会整日找时机,要众元化,可是现夸张把钱投到已有的行业,真正做出中心逐鹿力,这是一个改造。

    举措高管,本年更众的是起劲让本人跳出行业来看题目,需求对外围举行感知,对经济举行感知,包罗用人的感知。更广的范围看看,才晓得本人对过错。

    看法地产新媒体:您现也读MBA?

    周迪永:对,读书是一方面,交换也是一方面。现不光是技能的改造,也是理念的改造,对人请求的改造。

    私人也是云云,本人的理念要能跟得上去,不要被镌汰。技能上舶,可是理念上必定要保持这种同步性。

    看法地产新媒体:您和海亮的立场都是务实型?

    周迪永:以后要更加务实、更加注重掌握损害,实行上也是对现有社会资源深耕细作,而不是粗放式的运用。

    不管范围做到众大,但从某种角度来看,这么做反而觉得损害更小、更结实少许,抗损害才能更强。

    看法地产新媒体:范围不大小而利润,因为企业活下来是要看长度,可以走众长。

    周迪永:短时间内可以靠欠债撑下去,可是最终漏洞照旧要填,欠债还不掉就要把股东以前赚的拿出来。

    看法地产新媒体:海亮客岁举行了计谋调解,有没有带来分明的效果?

    周迪永:最直接的便是办理费用大幅度下调,同时服从进步了。有些都会因为不拿地了,项目做完了,工程口的人自然流失,只留下出售就够了。

    这是我们永久做的事故,海亮要的是精兵强将,培训、薪酬各方面可以加大加入,但义务量要加上去。

    看法地产新媒体:您骨子里照旧浙商的基因,但闽系房企这两年仍然比较激进?

    周迪永:现房价上涨是比较被动的,因为不具备疾速上涨的逻辑,以是现的经济是有题目的。

    我认为照旧货币促进,现发债分明难许众了,假如金融杠杆紧缩,房价会不会跌?我认为完备有可以跌,并不说上海的房价就必定不会跌。

    我们做地产这么众年,本来没碰到过像合肥、姑苏那样一年上涨百分之百的现象,而且是中国经济最差的时分。从逻辑上看,我认为是欠亨的,至于什么时分跌,确实不行准确化。

    合肥如许的都会缺乏上海如许的大宗白领阶层,也缺乏杭州的大宗小企业主,房价怎样支撑得起来?以是,我们也跟公司内部同事讲,宏观的题目要研讨。

    假如房价不停上涨,从某种角度来说,我们这种企业恰恰是没有时机的,因为房价上涨一定会拉动地价上涨,我们抢不过国企。我们的时机恰恰是来自于墟市的摆荡,而且从经济学的角度来说,墟市也必定是摆荡的。

    这种形态下,我对行业很着急,但不失望。

    看法地产新媒体:跟着行业的汇合度越来越高,少许小企业面临镌汰,海亮地产会不会借帮并购手腕来完成构造?

    周迪永:实行上是有几个并购目标,假如纯粹是以盈余为目标并购,说终究房地产的收购便是资产收购,不是股权收购。假如是如许的话,收不收的中心照旧看资产,假如有好的土地一定会去。

    从收购角度看,海亮地产没有区域构造的需求,这一点我们十分分明,不会因为收购一个企业而跑到云南或者东北去。起码近两三年内,海亮地产的计谋照旧深耕和汇合。我们目前要保持清醒的思维,不会贸然新进一个都会。

    对海亮来讲,300亿的范围华东就可以做到,何须辛辛劳苦跑到京津冀去。因为那处也没有特别好的土地时机,上海难做,北京、深圳相同难,没有哪个都会特别好做。

    海亮宁可要利润,前两年我们开展比较速是因为保持高周转,没有库存,房子一出来就卖掉,可是现一朝资金链出题目,范围越大,欠债越高,分分钟就倒了。到目前为止,海亮地产很康健。我对未来很着急、很谨慎,但对现有的盘子很满意。

    许众闽系企业确实开展不错,因为两年前他们北京、深圳拿地了,而且赚了钱。可是这一轮,我认为真的要一分为二。

    虽然政府不期望资产价钱下跌,但有些东西是不以意志为挪动的。大师照旧要回归到企业策划的实质,众注厚利润,注重策划性现金流,把产物服务做好。

    审校:劳蓉蓉

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