看法指数 | 上半年产业地产报告:宏观剪影的挑衅

看法指数研讨院

2019-08-07 09:04

  • 2019年,大湾区计划、计谋调控、商业摩擦是产业地产开展的宏观剪影,这一年产业地产将面临残酷锤炼,但同时也将迎来庞大开展机会。

    看法指数 近些年,跟着双创、“十三五”计划、大湾区计划纲要等一系列计谋文献的出台,产业地产举措开展实体经济的主要载体,取得了国家的鼎力支撑与墟市资本的追逐。房地产企业、制制业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产范畴,以期未来产业地产格式中占得一席之地。

    可是,产业地产兴旺开展的背后,是鱼龙稠浊、泥沙俱下的实行乱象。产业用地构造性供应失衡、借产业圈地搞开辟出售等永久是盘绕产业地产开展道道上的庞大题目。为此,中心政府及各地方政府已出台众个计谋,对产业地产开展乱象举行管制。

    而墟市层面,因为中美商业摩擦升级,国内输美商品的闭税调解,这对产业地产变成了不小的挫折。目前,部分产业地产企业正实验走出去,泰国、越南、缅甸等东南亚国家搭修挪动承接式的园区平台,举行产业挪动。数据显示,2019年一季度越南吸引外资额达108亿美元,同比大增86.2%,中资奉献比例超60%。

    2019年,大湾区计划、计谋调控、商业摩擦是产业地产开展的宏观剪影,这一年产业地产将面临残酷锤炼,但同时也将迎来庞大开展机会。

    计谋驱动与管制

    2018年,天地219家国家级经济技能开辟区完成地区生产总值10.2万亿元,同比增加13.9%,增幅高于同期天地平均程度(6.6%)7.3个百分点,占同期国内生产总值比重为11.3%。

    同时,国家级经开区也对国家财务起到了主要支橙喻用。客岁,219家国家级经开区完成财务收入1.9万亿元,同比增加7.7%,增幅高于同期天地平均程度(6.2%)1.5个百分点,占天地财务收入的比重为10.6%。

    经济技能开辟区举措开展产业的主要平台,对GDP、财务的奉献力度显而易睹。联合当下国际商业闭系告急和科技创械愧展需求的大配景下,政府对产业开展的支撑力度又上升了一个目标。

    5月28日,国务院正式印发《闭于促进国家级经济技能开辟区立异晋升打制变革绽放新高地的看法》,文献从晋升绽放型经济质料、付与更大变革自助权、打制当代产业体系、完美对内对外协作平台功用、增强因素保证和资源集约应用五大方面临国家经开区的开展提出了新的请求,这显示出了政府对开展产业的庞大决计。

    国务院发放上述文献之后,各地方政府接踵举行跟进。此中,针对产业用地供应较少的题目,广州南沙区提出,预留10%-15%的独立用地或修筑面积举措产业开展空间;深圳则是将国家高新区扩充到掩盖了南山、坪山、龙岗、宝安、龙华五个行政区,11个片区,扩容合计面积近148平方公里。

    除此除外,早3月1日,证监会发布《科创板首次公然拓行股票注册办理方法(试行)》和《科创板上市公司继续羁系方法(试行)》,通过上海证券商业所设立科创板并试点注轨制,弱化财务目标请求,低沉了科创企业的上市门槛,完成资本墟市和科技立异更加深度的交融,为产业开展插上了起飞的资本党羽。

    同时,针对产业用地闲置、借产业搞地产等乱象,各地方政府作出厉峻指示,对产业用地的用途和效用举行管控,限制结果部地区产业用地的让与、出售,避免产业用地的空心化和房地产化。

    以北京市为例,5月23日北京市住房和城乡修设委员会延续发布〔2019〕216、217号两个文献提到,除区政府审定的企业或专业园、大众服务平台、孵化器运营机构四类主体外,修设单位不得支解出售研发、工业项目。这意味着开辟性、出售型、商品化的产业地产产物将从北京市消逝,而剩下的政府性主导和掌控的园区将成为主流。

    联合近来各地方政府推生产业地产计谋,产业园区持有运营将会成为未来的主流开展趋势。

    产业地产开展现状

    目前产业地产依据承载土地面积、项目实质可分为几个差别的种别,区分是产业园区、产业小镇、产业新城。

    产业园区

    产业园区因为面积相对较小,运营难度相对简单,大大都涉及产业地产的企业都运营了产业园区。数据显示,目前天地有种种产业园区约2.5万个,对国家经济奉献抵达35%以上。

    产业园区一般对指定特定行业、样式的企业招引进驻。依据进驻行业举行分类,产业园区可分为物流园区、科技园区、文化创意园区、农业园区等。

    本年年头,上交所科创板注册轨制确实立使中小科技立异企业未来将取得全新的融资通道,这间接地发动了科技园区的开展强大。科技园区的聚集协同效应、孵化器实质正好满意中小科创企业的开展需求。

    依据科技园区开展的动力举行划分,科技园区可划分为四种开辟方式,开展的动力可以是区域产业、优惠计谋、奇特物业样式(指精良园区构造与办公状况等)、完美的进驻服务,各科创企业可依据本身开展阶段和营运产物实质等因素挑选适宜园区举行入驻。

    除了科技园区除外,农业园区计谋的支撑下也取得了迅猛开展。2018年年头,国务院《闭于促进农业高新技能产业树模区修设开展的指点看法》一文中提到,要促进农村一二三产业交融开展,财务、金融、土地方面提出优惠计谋,力图2025年构造修设一批国家农业高新技能产业树模区。

    截至本年4月20日,政府出资50亿奖补资金条件下,我国已同意创立62个国家级当代农业产业园,首批认定了20个,还创立了1000众个省级产业园和一众量市县级产业园,撬动金融社会资金近1800亿元。

    特征小镇

    特征小镇最先于2014年杭州云栖小镇被提及,随后伴跟着各层面计谋的提出,特征小镇范围渐渐扩展。截止2018年2月,住修部发了两批中国特征小镇名单,共披露国家级特征小镇403个,加上各地方创立的省级特征小镇,数目超越2000众个。

    特征小镇潮流兴起,对开辟商来说是一个不错的商机。开辟商能借特征小镇修设获取周边低价土地;同时因为各地特征小镇融资计谋支撑,开辟商可以相对较低的资本获取信贷资金。

    特征小镇涉及到开辟涵盖计划计划、根底方法修设、配套室第商业开辟、后期运营办理等要害,少许房地产企业依靠着大型项目开辟体验优势,率先辈入特征小镇范畴,将开展特征小镇举措众元化营业之一,此中包罗碧桂园、万科、华侨城、绿城等。

    当然,也有非房企联合本身企业特性,笃志于某一类特征小镇,将其特征产业导入小镇,变成有实产业支撑的特征小镇。比如华谊兄弟打制电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则方案盘活景区资源做旅游特征小镇。因为这类非房企短少开辟体验,一般会挑选与气力房企协作配合开辟。

    特征小镇开展的进程中呈现少许不标准现象,比如数目过众、看法不清,呈现了少许滥用看法的虚假小镇、缺失投资主体且没有动工修设的虚拟小镇,特征小镇与特征小城镇看法混杂等题目。

    对此,4月19日,国家开展变革委会提出,保持“标准纠偏、典范引道两手抓,促进特征小镇有序开展”,此目标上,各省份共已镌汰整改了385个“题目小镇”。

    产业新城

    跟简单的生产型园区差别,产业新城举措都会化、工业化开展到成熟阶段衍生出来的新事物,是涵盖了“生产、服务、消费”等众个功用的都会型经济园区,其分明特征是“产城交融”。

    道到产业新城,最主要的一种开辟方法是企业和政府配合开辟,即产业新城PPP项目。客岁财务部发布产业新城PPP项目有114个,长三角39个,京津冀34个,长江中游都会群、成渝都会群区分有21个、20个。

    产业新城PPP项目标一个典范案例是华夏快乐的固安工业园区。固安工业园区地处河北省廊坊市固安县,与北京大兴区隔永定河相望,园区总面积34.68平方公里。

    2002年,华夏快乐通过公然竞标,胜利与固安县政府签订PPP协作方式,接纳“政府主导、企业运作”的墟市化运作方法,投资、开辟、修设、运营固安工业园区,努力打制“产业高度聚集、都会功用完美”的产业新城。

    2013年到2017年间,固安工业园区累计投资330亿元,累计签约项目146个,总投资额抵达603亿元。固安县的经济也因固安工业区的因由,年度GDP由2010年的63.8亿元飙升至2018年250亿元,年复合增加率为18.6%。

    可是产业新城这种方式因为运营面积广、体量大、前期资金重淀高、周转慢等题目,必定会碰到非活动资产添加、应收账款添加的题目。

    某房企2018年年报披露,其应收票据及应收账款共有344.4亿元,同比添加82.11%,此中重假如应收政府园区结算款,同期其策划运动发生的现金流量净额为负74.28亿元。

    痛点题目

    招商引资

    产业地产是一个众方博弈的游戏,到场方有政府、运营商和入驻企业等。进步园区的产值以及为地方奉献审定的税收是游戏玩下去的须要条件,也是每个产业运营商花费心绪去缅怀的一个题目。

    某市一个软件谷园区里,园区办理委员会对该园区的运营商提出请求:项目税收的标准定100万元/亩/年。通通园区有6万众平方米,折合90余亩,盘算下来,通通园区项目每年奉献的税收请求为9000万元。另外,园区办理委员会还会对入驻企业举行厉厉审核。

    园区办理委员会税收等目标请求下,运营商需求寻求打破,打制园区特征,才干浩繁园区中脱颖而出,吸引优质企业入驻,完毕与政府定下的目标。

    园区的选址是运营商需求打破的第一点,一个产业根底精良、产业资源丰厚的都会兴办园区,可以通过园区附近成熟的产业链发动入驻企业的协同开展,更加有利于引进精良企业以致龙头企业。

    据看法指数察看的30家样本企业显示,有20家总部位于北京、上海、深圳三个都会,少部分企业总部位于广州、姑苏、大连、武汉等都会。东部沿海都会产业状况较好,成为了产业运营商首要挑选所在,比如,招商蛇口落地外贸强市深圳,张江高科扎根国际金融中心上海,华夏快乐重仓环京区域……

    除去选址带来的区位优势,园区配套是吸引企业入驻的又一个闭键因素。园区配套不光限于园区内的根底方法以及周边的交通、状况等方法配套,还包罗园区服务配套等,如融资、技能、办理等服务。张江高科技园区里,张江高科通过对园区企业如七牛新闻、天天果园、云从科技等举行股权投资,帮帮企业办理融资艰难,这是张江高科招商引资的一大亮点。

    计谋优惠也是招商引资的一大利器,通过对园区内特定偏向企业举行房租补贴、税收减免、人才补贴、贷款贴息奖励、免征行政税费等,低沉园区企业的策划费用,完成园区企业疾速开展,充沛发挥园区孵化的实质,抵达招商引资的效果。比如,亿达中国的大连软件园提出优惠计谋,新兴办的软件企业,外资(或内资),经认定高新技能企业后,可享用企业所得税15%的税率;对国家计划构造内的要点软件企业,当年未享用免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。

    当然,除了通过打制园区特征吸引企业入驻除外,特别的招商方式可以有用扩展招商资源,抵达引资效果。

    2018天下经济论坛上,成都高新区通过与欧洲、美国硅谷都会群协作,修立科技园区国际化收集平台,有用引进外资企业。截至3月31日,成都高新自贸试验区共新存案种种型企业39976户,此中外资企业506户,较2018年上半年添加了208家,外企总注册资金为39.13亿元。

    另一种招商方法并不是从外部引进企业,而是从内部孵化创始团队,创始团队孵化器孕育之后将会被引进园区。这种招商方式为“众创孵化+园区招商”,它可以告竣园区康健生态良性轮回,完成园区招商闭环。其典范案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“闭谷创意”等。

    资金活动

    产业地产前期加入资金量大、开辟周期长、资金回流慢使运营商面临着庞大的资金缺口,这是微薄的租赁及运营服务收入难以掩盖的。再加上客岁房地产行业融资渠道收紧,融资利率上升,这使得产业地产运营商的资金链条承受庞大压力。

    这种状况下,资产证券化是办理产业地产资金链题目的一种主要方法。园区运营商可以将已修成项目预期房钱收益打包举行项目资产证券化,为下一步园区的进一步开辟或者其他园区开辟供应资金支撑,抵达滚动开辟项目标效果。

    国内首例胜利的园区ABS2017年3月14日,固安九通基业公用遗迹有限公司发行的华夏快乐固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支撑专项方案,发行范围为7.06亿元。

    而天地首例胜利的园区CMBN是2018年3月30日,由北大科技园发行的“北京北大科技园修设开辟有限公司2018年第一期资产支撑票据”,发行范围为17.91亿元。

    据统计,本年前半年,闭于产业地产资产证券化的产物共有9个,比客岁全年数目还要众。资产证券化可以添夹∈产活动性,低沉筹资本钱,凑合前期资金告急重淀的产业地产,资产证券化将成为未来主要融资方法。

    但截至目前,园区PPP项目资产证券化产物只要华夏快乐的4例,总的发行范围为62.06亿元,呈现出数目少、发行主体范围简单的特性。这重假如因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的请求。此中凑合PPP项目资产证券化,国家发改委提出明晰请求:项目工程修设质料契合相闭标准;项目已修成并平常运营2年以上,已修立合理的投资回报机制,并已发生继续、稳定的现金流。项目质料、运营年限、稳定现金回报这些标准成为了园区PPP项目资产证券化道道中的拦道虎,令少许新修立以及运营不佳的园区望而却步。

    除了发布资产证券化产物除外,园区上市也可以有用缓解产业地产企业资金告急题目。园区上市很洪流平上可以促使社会上的金融资本流向产业地产,园区IPO之后回笼资金,为投资者供应一条平安退生产业地产项目标通道。

    5月28日,国务院发行的《闭于促进国家级经济技能开辟区立异晋升打制变革绽放新高地的看法》中提到,支撑对有条件的国家级经开区开辟修设主体举行资产重组、股权构造调解优化,并准入、投融资和服务便当化等方面给予支撑,特别是主动支撑其IPO上市。

    上述文献发出来的两个礼拜后,墟市上便传出新闻称,深圳某房企拟分拆资产,方案本年末至来岁初以房地产信托基金(REITs)方式赴港挂牌,集资不少于5亿美元(约39亿港元),REITs的主要资产组合为工业园。截至客岁年末,该房企有26个园区项目,运营面积超722万平方米,此中包罗4个签订框架条约的产业新城项目以及6个修产业新城项目。

    但分拆工业园香港上市情临的一个主要题目是没有可以对标的企业。香港上市的11支房地产信托基金中,底层物业阵势部涉及归纳类物业,少部分为堆栈类物业、零售类物业,尚无以工业园为底层物业的信托基金。国际上,工业/物流地产信托基金主要汇合日本和新加坡,代外企业是普洛斯、丰树等。

    从收益率来看,除去停牌的睿富房地产基金,目前香港10支房地产信托基平均年收益率(股息率)为5.95%,加上房地产信托基金股价的升值,平均年化收益率12%尊驾。

    依据年报披露园区数据,若撇除公道代价改造收益,该房企近3年园区的平均净资产回报率4.6%尊驾,低于目前香港上市房地产信托基金的平均收益率。比照之下,新加坡工业物流地产信托基金平均收益率为7.45%,日本则为4.1%。

    房钱流入方面,该房企的产房和写字楼房钱过去一年有必定程度上的回落,房钱程度相对其他香港上市基金也是处于低位。

    目前,该房企还未形因素拆的实质性方案,尚不行切确评估其打包工业园资产以信托基金方法上市的外现状况。

    回望过去,近些年上市的产业地产企业有:2015年借壳自仪股份上市的上海临港;2015年接纳兼并招商地产上市的招商蛇口;2018年接纳兼并深基地B重组上市的南山控股等等。近期合肥城修置办合肥工投工业科技开展公司100%股权,主商营业从房地产范畴向产业地产范畴开端拓展,这跟南山控股兼并深基地B的案例十分相似。

    可以预念,国务院发文支撑园区上市之后,通过资产重组、股权构造调解优化,园区IPO将会越来越众,而策划政府园区平台的企业这方面将会有特出优势。

    展望

    当下,中美商业闭系告急,2000亿美元中国输美商品包罗化学品、纺织品、食物等闭税从10%上调至25%。举措实体经济的承载者,产业地产发毡パ免会受到影响,未来将面临不确定因素。目前中国部分涉及低端产业链的园区向泰国、越南等地举行挪动,将着末一道工序放东南亚国家生产,以淘汰闭增收闭税带来的负面影响。

    另外,中兴、华为事情的爆发后,国家支撑科技产业开展的力度愈来愈大,大湾区计划、科创板注册轨制等众个指示文献的落地,预示着未来科创企业将会计谋资本墟市的支撑下疾速开展。而产业地产举措孵化企业的高效集约平台,必将迎来一个黄金开展时段。

    可是新的开展阶段也将面临着新的规矩限制,现产业地产更加注重的是产业,产业导入处于主要位置,产业是地产的结果,而园区产值、税收奉献等则是辅帮的查验目标。新的规矩下,过去借产业圈地的取巧方法走到了尽头,一经喊出“产业地产是暴利行业、回报率高达800%”的某家企业也已从新三板黯然离场。

    这给产业地产行业敲响了警钟,当旧的商业方式不再完备契合产业开展法则时,企业们都来到了挑选的分岔口:是“深耕本营”或是“走出去”?是“安守本业”抑或是“转型升级”?挑选并无绝对,但可以确定的是,这个充满产业地产开展机会和挑衅的时代,唯有聚焦于产业、笃志于产业,将产业地产举行终究的企业才干开展强大。

     

    撰文:詹兴晶    

    审校:劳蓉蓉

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