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看法指数 | 上半年物流地产报告:红海商机

看法指数研讨院

2019-08-07 09:14

  • 面临商机与挑衅,企业间将通过更加灵敏的合股、入股、资产整合优化等方式,发挥各自奇特优势,协同开展。未来物流地产将会显示出百舸争流的场面。

    看法指数 前段时间,受中美商业战闭系的影响,易商红木传出押后香港上市方案的新闻。此前,易商红木方案于6月6日开端举世发售约5.6亿股股份,估量募集净额达91.2亿港元,如若胜利,将成为本年以后最大宗香港IPO。这是距宇培、宝湾后又一支方案上市的物流地产企业,预示着企业物流未来墟市做大做强的趋势。

    物流地产中国墟市蒸蒸日上,未来包含着庞大开展潜力,前期外资企业如普洛斯、丰树等接踵围猎中国物流墟市;近些年不少房企如万科、远洋以及电商如京东也都放肆进入该墟市,资管平台平安不动产也早众年前构造物流地产。

    中国物流墟市开展迅猛

    从发布数据来看,中国社会物流总额、总费用逐年上升,2018年中国社会物流总额达283.1万亿元,按可比价钱盘算,同比增加6.4%;总费用达13.3万亿元,同比增加9.8%。本年前5个月中国社会物流总额创下历史新高,为112.1万亿元,较客岁同期增加6.1%;总费用为5.4万亿元,较客岁同期增加7.8%。

    物风行业的开展离不开计谋的鼎力帮助,近段时间一系列相闭计谋法例接踵出台,为物流地产的开展营制了精良的开展状况。精细而言,4月2日,国家发改委、交通运输部联合印发了《国家物流要道收集修设施行方案(2019-2020年)》,明晰了国家物流要道收集修设的总体请求、要点义务、申报基本条件、施行顺序和构造保证等,依据国家庞大计谋施行需求,兼顾研讨确定第一批15个尊驾国家物流要道修设名单。

    另外,从本年7月1日起,我国新一轮3000亿元范围的降费将正式落地。这轮降费估量低沉物流资本1209亿元,这对需求大额资金加入的物流地产行业来讲,无疑是一个庞大利好。

    堆栈供应构造失衡 物流服从有待进步

    目前,我国物风行业服从并不高。我国客岁社会物流费用占GDP比例为14.4%,2017年以及2016年该占比区分是14.6%、14.9%,远高于同期美国和日本社会物流费用占GDP比例。截止2018年上半年,我国人均物流地产空间仅为0.7平方米/人,分明低于日本(4平方米/人)与美国(3.7平方米/人)。

    物流地产墟市高标仓与古板仓供求构造题目是变成物流资本高、服从低的主要启事。

    我国物流地产存量约9.55亿平方米,处于领先位置,可是优质物流方法存量所占比重仅为5%。这些具有优质物流方法的高标仓超越2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域,而且呈现出恒久求过于供、房钱程度上升、空置率低的现象。

    而低程度的古板仓则是大宗分布我国众个都会,且被盲目地大宗制制。因为这些低程度的古板堆栈基本无法满意制制企业、流利企业和第三方物流企业等客户凑合当代物流仓储方法的需求,恒久处于空置形态,有部分古板仓空置率以致抵达50%以上,告急影响到物流用地的应用服从。

    比照古板仓,高标仓有着资本和功用上的优势。以20年为测算时代,运用高标仓的加入资本,比运用古板仓的资本低沉约20%;从精细的存货周转数据来看,当代化高端仓储的存货周转天数不到古板仓储的10%,库存SKU可以抵达古板仓储的10倍,搜寻清点货品时间比古板人工方法淘汰95%。

    但因为我国当代化仓储业起步较晚,墟市上阵势部堆栈都是古板仓,占堆栈总面积80%,且古板仓阵势部掌握少许古板的国营企业、蔬菜公司、修材公司手中,区域上呈小而疏散的特性,难以被同一改制;高标仓数目较少,且仓储用地供应告急,限制了高标仓的大范围修设,使其面临着告急的求过于供。2020年我国高标仓供需缺口估量1亿平米尊驾,高标仓将会是未来企业物风行业中的主要发力偏向。

    物流地产集约平台:物流园区

    举措当代物流地产开展中的复生事物,物流园区可以通过修设、运营与办理物流堆栈、配送中心、分拨中心等专用物流方法,将浩繁物流企业聚集一同,实行专业化和范围化策划,进步物流服从。

    于是,政府及企业近几年中不约而同地将物流园区举措促进区域和都会物流开展的要点工程,给予鼎力的支撑。

    这些年来,我国物流园区处一个疾速开展的形态。截至2018年,天地物流园区共计1638家,比2015年的1210家增加35.37%,年复合增加率10.6%。此中处于运营形态的1113家,占67.9%,比2015年众出256家。这此中大大都的物流园区都是政府主导型的、以物流企业为主体的,外高桥物流园区、北京空港物流园区属于破例状况,是基于其他产业的物流园区。

    但从物流用地的供应来看,截至本年第一季度,中国内地仅有90万平方米新物流项目入市;另外,因为香港政府活化工厦方案的驱动,未来更众的工厦将会被改修为啥菝,这将会导致香港未来的物流土地存量淘汰。

    据中国自然资源部2019年第一季度天地主要都会地价监测报告披露,工业用地(包罗物流用地)的价钱上,第一季度,天地105个主要监测都会(直辖市、省会都会和方案单列市)工业用地价总体程度为841元/平方米,同比增加3.49%。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区工业用地归纳地价程度为1033元/平方米、1511元/平方米、834元/平方米,同比增速区分为2.14%、10.04%、4.49%。全体上工业用地的价钱保持着上升的趋势,特别是珠江三角洲工业地价,虽然增速继续放缓,但仍高于其他两大要点区域。

    物流土地供应受限、用途改为啥菝、价钱提上等因素,将会限制开辟商拿地构造,妨碍物流园区未来的扩张道道。但同样,上述因素也会增进物风行业举行存量改制,以及通通物流地产行业由过去的粗放开展向集约开展演进。

    物流地产格式:一超众强

    物流地产企业大致可分为五类:古板物流地产商、房企、电商企业、速递企业和金融机构。颠末众年开展和国内物流地产企业的注资加码,物流地产行业呈现出了少许新面貌,如万纬物流等,打破了以外资为主的行业格式。但目前该行业中的“年老”照旧是普洛斯,照旧保持着“一超众强”的格式。

    截止2019年第一季度,普洛斯墟市份额抵达了33.0%,稳居第一,接下来是万纬、易商、宇培,占墟市份额区分为6.1%、6.0%、5.6%,跟普洛斯差异庞大,嘉民、安博、宝湾、平安、丰树则区分具有墟市份额5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

    普洛斯

    普洛斯于2003年进入中国墟市,是中国目前最大的当代产业园供应商和服务商,截至2019年2月,普洛斯及旗下品牌环普,42个计谋性的区域墟市投资、开辟并办理着336个物流园、工业园及科创园,物业总面积达3740万平方米。

    2019年前半年,普洛斯继续扩充协作伙伴,先后与中铝集团、安联不动产签订协作条约,此中安联不动产容许向普洛斯旗下中国及日本基金投资6亿美元。

    通过合股、基金的方法举行物流地产项目标开辟,完成轻资产运营是普洛斯习用的运营手段。目前,普洛斯中国设立众支基金,基金总范围达136亿美元。此中包罗2013年11月修立的中国物流基金I,范围30亿美元;2015年7月修立的中国物流基金II,范围70亿美元。两只基金普洛斯均持有约56%份额。

    另外,2019年,普洛斯有两宗庞大资产商业。一宗爆发3月7日,普洛斯斥资8.21亿元收购万通控股2.05亿股,商业完毕后,普洛斯将成为万通地产第三大股东。

    另一宗是爆发6月2日,普洛斯与黑石集团告竣条约,黑石将出资187亿美元从普洛斯三个美国基金中收购涉及1300座物流物业的资产包,总面积1.79亿平方英尺(约合1660万平方米)。该宗商业爆发之前,墟市上曾传出普洛斯方案打包美国营业资产上市的新闻。

    终究上,这并不是普洛斯与黑石之间的第一次大宗物流商业。早2014年,黑石也曾与普洛斯完毕过一次美国物流资产商业,不过商业两边脚色交换,商业标的是黑石旗下的美国工业地产基金IndCor Properties,当是的商业时点也是IndCor Properties拟上市的前夜,黑石最终放弃上市,挑选将其出售给了新加坡GIC和普洛斯。

    兜兜转转,IndCor Properties基金内中的工业物业照旧回到了黑石的手上,外加上普洛斯策划的美国其他工业物业,商业完毕后,黑石将一举超越安博,成为美国最大的仓储物流业主。至于挑选将基金出售而非上市,是因为出售可以取得更高的价钱,且完成更速、更高效的套现。

    实,设立、募集基金,收购资产包,置入设立基金,然后打包IPO或者出售,回笼资金,再举行新一轮投资,是典范的“普洛斯(基金+地产)”运营方式。该方式通过物流地产升值、基金与资产办理费用、大众币升值等获取盈余。万科、远洋、苏宁、顺丰以及即将赴港上市的易商红木都是接纳这种“基金+地产”的方式。

    宝湾物流

    除了普洛斯这类典范的PE运营方式,我国物流地产另有另一种典范的运营方式——自持物业方式。相较于2-3年投资接纳期的PE方式,自持物业方式投资接纳期一般都10年以上,会变成告急的资金重淀,一般适用于资金雄厚的国企或者险资配景企业,宝湾物流便是此中的代外。

    南山控股兼并深基地B之后,宝湾物流现是深圳南山控股旗下的高端物流方法投资平台。2018年,宝湾物流园区营业完成收入7.5亿元,同比增加24.8%,完成归母净利润0.7亿元,同比增加22.5%。

    截至2018年末,宝湾物流已进入中国34个热门都会,而且构造了58个高端物流园区,运营仓储面积近300万平方米,计划修面积超200万平方米。

    宝湾物流主要通过招拍挂、协作或收购等方法获取项目,资金根源渠道是自有资金或乞贷。物流项目从拿到四证开端,修设期12-18个月,抵达稳定运营的成熟期一般需求2-3年。差别于PE方式,宝湾控股的主要盈余根源并非地产升值和基金办理,而是依托物流园区往常营运获取恒久稳定的仓储服务收入。

    针对自持物业方式带来的资金题目,宝湾物流利过资产证券化的方法,盘活优质物流不动产,完成园区重淀资金的活动。

    2018年11月,宝湾物流发行“长江楚越-宝湾物流第1-X期资产支撑专项方案”获深交所审议通过,拟发行金额共100亿元,是同期获批额度最大的仓储物流CMBS项目,底层资产是天津、廊坊、昆山、南通4个国际物流园区项目。此中第1期于本年1月18日胜利设立发行,发行范围17.89亿元,优先级票面利率4.82%。

    据统计,本年前半年物流地产证券化的案例有6个,相对较众。这得益于物流方法投资净回报率能抵达6%-8%,比较之下,要高于商业地产的4%-5%,室第地产的2%-3%。于是,物流资产资本墟市上往往被给予较高的估值,物流资产证券化难度相对较小,也更受墟市接待。

    万纬物流

    万纬物流,举措万科集团2015年独立出来的物流品牌,依靠兹映大房企配景和雄厚资金气力,自修立以后就不时地攻城略地、放肆并购,开展尤为疾速,现物风行业中占墟市份额5.7%,占领主要位置。

    2018年,万纬物流新获取项目64个,合计可租赁物业的修筑面积约为494万平方米。截至目前,万纬物流进驻都会45个,运营及修项目134个,运营及修总面积达1056万平方米,其营业聚焦长三角、珠三角和环渤海的三大经济圈及中西部要点都会。

    冷链是万纬的主要构造偏向。万纬于2018年7月通过收购太古冷链,取得了上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波内的7座冷库,大大添加了冷链资产范围。截至2018年年末,万纬冷链已累计进入11个都会,典范的冷链园区有沈阳浑南冷链物流园等。

    跟着消费者对生鲜产物消费需求添加,冷链物流墟市范围也将越来越大,估量2020年可达4700亿元,年复合增速20%。万纬通过并购太古冷链的手腕,提前抢占墟市份额。同样瞄准冷链的房企的另有远洋,与万纬差别,远洋是通过PE投资、设立基金的方法,计谋入股九曳供应链和郑明当代物流,物流赛道上竞跑。

    展望

    跟着新零售消费升级,物流地产的开展高度将会进一步晋升。行业中的古板物流地产商、房企将继续中国各地加码物流资产,阿里、京东等电商企业以及顺丰、三通一达品级三方物流也会主动抢滩物流地产,修设物流堆栈、网点等物流方法;当然也会有金融机构如平安不动产、淡马锡等运用熟习的“投融管退”的手腕举行物流地产资本运作。

    各个到场到物风行业的企业会依据本身的中心优势,挑选差别的运营偏向,如万纬通过并购开展冷链仓配;丰树构造企业办公楼;宇培组修天地性物流方法收集等等。同时,面临物流用地供应少、开辟前期资金大宗重淀等题目,面临高标仓巨额墟市供应缺口的商机,企业间将通过更加灵敏的合股、入股、资产整合优化等方式,发挥各自奇特优势,协同开展。未来一段时间,物流地产将会展现出百舸争流的场面。

    撰文:詹兴晶    

    审校:劳蓉蓉

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