重磅发布 | 看法指数·2019中国房地产行业开展白皮书

看法指数研讨院

2019-08-07 09:21

  • 房地产墟市从简单面向众维度偏向前行。众元格式中,房企们要怎样调解行进步伐,突围而出?种种题目,值得我们深思与议论。

    跟着房地产行业从高速开展到平稳落地,墟市不时剖析、行业汇合度渐渐添加,房企应对融资收紧、债务压力的同时,还要范围和利润中取得均衡。

    另外,房地产墟市也从简单面向众维度偏向前行。众元格式中,房企们要怎样调解行进步伐,突围而出?种种题目,值得我们深思与议论。

    看法指数研讨院通过恒久跟踪企业动态、墟市开展、行业经济,联合专业的数据剖析和深度的研讨,全方位、众维度地剖析目今房地产行业各业态各要害的开展现状,并将研讨效果聚集成册,2019博鳌房地产论坛发布《看法指数·2019中国房地产行业开展白皮书》,与行业共策划,同孕育。

    墟市篇:温和回归 主业聚焦

    从“看法指数·2019年上半年中国房地产企业出售金额TOP100”榜单来看,稳居前三的仍然是碧桂园、万科和恒大,差别的是三者的出售差异有所改造。

    颠末一年的调控以及出售节奏调解,碧桂园和恒大的步调分明放缓,较客岁同期淘汰上百亿元。值妥当心的是,本年万科的出售举措较为主动,2019年上半年合约出售额不降反升,而且领先恒大522亿元,而客岁上半年万科仅比恒大众4.8亿元。

    单月来看,碧桂园则又创制了一个历史,仅6月单月就卖得820亿元,这凑合中国房地产行业来说是比比皆是的。

    精细而言,“看法指数·2019年上半年中国房地产企业出售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元,较客岁同期的58.4亿元增加95.39%,这也是通通阶梯门槛值里增加最速的。紧随其后的是TOP50门槛,为322.2亿元,同比增加37.16%。可以看到,通通阶梯门槛值中,增加较为弛缓的是TOP3、TOP5以及TOP20,区分为-2.84%、12.38%和9.62%。

    数据根源:看法指数统计

    讲究启事,一方面是上述房企本身基数比较大,于是面临本年的繁杂地产状况,念要取得较大的功绩增幅,保管必定难度。另一方面是,相对位置较后的房企,这些位居前线的照旧相对安宁,面临的位次争夺以及外部状况影响较小。

    本年年头的功绩会以及其他公然场合,不少房企都对外发布了出售目标。借此,我们也得以窥睹房企对目标的完毕状况。

    以42家发布出售目标的房企举措样本,看法指数统计发明目标完毕率超越50%的有17家,占比40.48%;完毕率位于40%-50%的房企最众,有20家,所占比重为47.62%。需求当心的是,有5家即11.90%的房企目标完毕率低于40%。

    数据根源:看法指数统计

    换句话说,有近六成的房企未能年中完成出售目标的一半。面临下半年的房地产状况,再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至,房企间的洗牌开端,要念完毕出售目标更加充满未知。

    地产融资:羁系收紧 债务围城

    看法指数以100余家企业举措样本,统计其公然拓布的融资数额,发明2019年上半年房企融资数额抵达12309.11亿元(含拟融资方案,下同),此中债券融资抵达7602.19亿元,占比61.76%。

    若分月来看2019年4月融资总额最高,抵达3309亿元,此中债券融资额为1636.29亿元,而公司债债券融资中占比36.76%。4月事后,跟着羁系层对融资收紧,融资金额下降分明。方才过去的6缘垒,房企融资举措进一步淘汰,录得的融资金额仅为2074.74亿元,环比下跌8.93%。

    数据根源:看法指数统计

    反观海外融资,6月有所回升。2019年1到5月,样本房企海外融资的金额区分为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。此中23号文发布后,境内融资状况呈现分明收紧态势,房企主动寻求海外发债上的打破。于此,6月单月海外融资数额呈现环比大幅增加,增幅为189.75%,录得的融资额为665.39亿元。

    数据根源:看法指数统计

    假如从融资限日上审视,2019年上半年房企短期融资(2年以下)占比为25.38%,2-4年限日的融资占比为41.47%;5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面临债务兑付压力,房企的主要信条是办理债务,急于输血,以缓解紧绷的资金链。于是以新的高息债置换到期债务上半年也较为广泛。

    当然,云云这般,房企的融资本钱也水涨船高。

    看法指数统计发明,2019年上半年房企的平均融资本钱为6.96%。单月来看呈现摆荡上涨趋势,此中2月、4月以及6月的融资本钱相对较高,区分为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年,资金收紧立场稳定,房企的融资本钱还将进一步升高。

    长租公寓:资产证券化渐进

    本年上半年,一线都会的住房房钱总体平稳,平均住房房钱为73.95元/平方米/月;房钱摆荡幅度不大。据看法指数监测数据显示,几个一线都会中,北京的平均住房房钱最高,达85.42元/平方米/月,其次为深圳、上海、广州。

    总体而言,本年上半年,四个一线都会的单月房钱回报率都未超越2%。

    与一线都会比较,二线都会的平均房钱程度仍然表示出差异。上半年,二线都会的平均住房房钱29.95元/平方米/月。这种房钱剖析的现象,同样表示租赁墟市中的长租范畴之中。

    看法指数统计数据显示,目前北京、上海长租公寓的平均房钱均150元/平方米/月以上,深圳、杭州也百元以上。而诸如合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线都会,其长租公寓的平均房钱程度与一线都会差异较大。

    数据根源:看法指数拾掇

    目前房企住房租赁范畴,已通过银行渠道累计融资达千亿元;而部分长租公寓品牌,也屡受资本的青睐,资本风口仍帮推着行业开展轨道上前行。

    机构信用融资方面,上半年房企仍是主角,如绿地获上海银行百亿融资授信要点协作租赁住房项目、旭辉领寓牵手平安不动产三年投百亿等,都为企业未来长租公寓的开展勾勒图景。与此同时,住房租赁专项债也仍保持着必定的热度。

    而与房企差别,中介系、堆栈系等长租公寓品牌没有发债、信贷的优势,走股权融资的进阶之道上。本年2缘垒,窝趣完毕2亿元的B轮融资;3缘垒,蛋壳公寓发布完毕5亿美元C轮融资、魔方公寓获1.5亿美元融资;6缘垒中旬,自如正举行的B轮融资也接近尾声,已募集约5亿美元。

    除了上述融资方法除外,资产证券化举措一种事后融资东西,可用于低沉企业的杠杆率,近年来渐受追捧。据看法指数统计,截至2019年上半年,总共有超越20单住房租赁类REITs、CMBS、ABS胜利发行,涉及金额为177亿元。此中包罗12单类REITs产物和3单CMBS产物,到场主体既包罗招商置地、保利、碧桂园、恒大、旭辉等房企系,也包罗新派公寓等创业派。

    联合办公 格式与剖析

    看法指数研讨院统计数据显示,目前,国内联合办公空间主要汇合北、上、广、深四个一线都会,以及成都、杭州、南京、武汉等11个中心都会。当中,又以四个一线都会最为汇合,北京、上海、广州、深圳占领了国内联合办公近80%的墟市份额,这阐明一线都会仍然是联合办公空间主要构造都会。

    除此以外,成都、武汉、杭州、南京四个都会联合办公空间的墟市份额也均超越了3%;西安、天津、重庆的墟市占比则区分为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业近来的举措看,少许中心二线都会开端成为构造的抱负地。

    四个一线都会当中,上海仍然是联合办公空间最为生动的都会,其墟市占比抵达33.96%,远超越其他三个一线都会,该都会网点主要汇合老黄埔、南京西道、徐家汇、陆家嘴等古板商圈一带。一个不行疏忽的数据是,上海也是亚太地区联合办公最生动的都会,其共享办公空间占写字楼面积达3.5%,是亚太地区最大的共享办公墟市。

    数据根源:看法指数统计

    除此以外,上海联合办公墟市区域分布上也外现出与北京、广州、深圳三个都会差别的特性。精细来看,上海浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该都会共享办公空间的墟市份额均超越10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%,各区域间外现出一种均衡开展的趋势,这是另外三个都会所没有的。

    数据根源:看法指数统计

    从11个联合办公空间要点都会看,北京共享办公空间平均工位房钱最高,抵达1682元/工位/月,上海次之,抵达1206元/工位/月。然而值得一提的是,深圳、广州共享办公空间墟市份额虽位列第三、第四,但其工位房钱却比西安、重庆等中西部都会低,仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。

    呈现此种现象,一方面是因为,深圳、广州等华南区域的联合办公墟市比较上海、北京仍处上升空间。另外,深圳和广州的联合办公空间开端向非中心区扩散和下重,也拉低了全体的工位房钱程度。反观西安、重庆等要点都会,众为联合办公空间新开辟都会,于是办公空间主要汇合都会的最中心区域,房钱也相对会高少许。

    另外,跟着行业的开展,联合办公亦开端实验更众元的融资方法。本年6月,联合办公范畴首单ABS“渤海汇金-纳什空间资产支撑专项方案”胜利设立发行。跟着第一个吃螃蟹的企业降生,置信更众的企业将实验发行ABS举行融资。

    养老地产:撬动13万亿

    从目今的养老行业来说,居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老方式,此中居家养老是主流。一方面是受古板文化影响,更为主要的另有养老资源的错配,以及晚年生齿的资产缺乏,难以支撑收费较高的养老机构。

    看法指数统计发明,截止2019年6月30日,天地的养老院总数为30664间。此中江西省养老院天地中所占的比重最高,为8.18%,宁夏最低,为0.23%。假如和晚年生齿比较拟,则可以发明不少晚年生齿天地占比较高的省份,其养老院数目却不必定成正比。

    数据根源:看法指数拾掇

    另外,养老地产主要汇合京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说,经济较为兴旺,人均可布置收入以及医疗资源优势比较分明,于是养老地产数目也相对高少许。

    数据根源:看法指数拾掇

    看法指数统计发明,天地的养老院中,月均收费500-1000元之间的养老机构有22255家,此中有19682家为国营机构,占比88.43%。而其他收费阶梯中,民营机构都占领了必定的主导位置,不过数目照旧相对有限,而且供应较少。

    文旅地产:资本的热度

    2019年1-6月,以特征小镇、文旅归纳体、度假区、景区、中心乐土为主体的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元。

    从单体项目投资金额上看,文旅项目外现出向大致量、高加入开展的趋势。投资金额100亿以上(含100亿)的项目则外现出不时增加的趋势,通通投资项目中占比亦抵达31.96%。

    从文旅地产新增投资项目种别上看,特征小镇、文旅归纳体仍然是资本热衷进入的范畴。

    本年1-6月,各地新签约、开工的特征小镇数目为59个,占文旅地产项目签约及开工数目标56.73%,通通项目种别中占比最大。签约及开工特征小镇项目涉及的投资金额抵达4192.3亿元,占文旅地产投资项目总金额超越50%。

    根源:看法指数拾掇

    上半年,珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额区分为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%,此中,中西部地区确实占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。

    除此以外,从新签约、开工文旅项目个数方面,中西部地区的占比也超越了47%。另外,中西部地区省份旅游总收入增加方面也远超越东部地区。统计数据显示,2018年,旅游总收入增加排名前十的省、直辖市上,80%汇合了中西部地区。

    商业地产:外资进场抄底

    看法指数察看四大一线都会大宗物业商业状况,上半年成交金额超450亿元大众币,外资成交占比一半。上半年,来改正加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续构造各大都会,资产商业中完成商业代价晋升;而来自香港的投资机构如基汇、领展等买与卖之间获取更众溢利。

    葱∈产偏好来看,四大一线都会中,写字楼因其易于办理、商业活动性强与且具有稳定的房钱根源,成为了投资者的首选,占比超一半。而购物中心、归纳体等无疑更具挑衅,锤炼运营者的定位、策划、盈余等。不过跟着消费需求升级,此类商业资产投资大约更受闭注。

    据看法指数察看,2019年上半年,四大一线都会新开业购物中心数目约为22个,而超越70%的项目都是汇合二季度开业。迈进6月,墟市将迎来大宗商业项目放量入市,预期下半年会有更众的供应。

    比照北上广深四个都会,上海的新开业项目数目最众,占比超一半。而北京则相对较少,主要启事是北京更众的是存量物业。研讨显示,截至2018年末北京零售型商业的存量范围已接近4000万平方米,购物中心的增量与存量比值低于15%。于是开辟商们偏向于通过改制升级从头推出项目,置信未来资产重塑和代价晋升之下将有更众面目一新的老项目入市。

    从新开业的商业体量来看,一线都会阵势部的购物中心都汇合小体量区间,范围1-5万平方米的项目超越一半,约为12个;范围5-10万平方米的约为8个,占比为36%。而大致量的项目起码。相对大致量的阛阓而言,中小体量的操盘难度稍低,更有区位辐射性和消费客群针对性。

    产业地产:宏观剪影的挑衅

    据看法指数察看的30家样本企业显示,有20家总部位于北京、上海、深圳三个都会,少部分企业总部位于广州、姑苏、大连、武汉等都会。东部沿海都会产业状况较好,成为了产业运营商首要挑选所在,比如,招商蛇口落地外贸强市深圳,张江高科扎根国际金融中心上海,华夏快乐重仓环京区域……

    除去选址带来的区位优势,园区配套是吸引企业入驻的又一个闭键因素。园区配套不光限于园区内的根底方法以及周边的交通、状况等方法配套,还包罗园区服务配套等,如融资、技能、办理等服务。张江高科技园区里,张江高科通过对园区企业如七牛新闻、天天果园、云从科技等举行股权投资,帮帮企业办理融资艰难。

    另外,从内部孵化创始团队,创始团队孵化器孕育之后将会被引进园区。这种招商方式为“众创孵化+园区招商”,它可以告竣园区康健生态良性轮回,完成园区招商闭环。其典范案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“闭谷创意”等。

    根源:看法指数拾掇

    据统计,本年前半年,闭于产业地产资产证券化的产物共有9个,比客岁全年数目还要众。资产证券化可以添夹∈产活动性,低沉筹资本钱,凑合前期资金告急重淀的产业地产,资产证券化将成为未来主要融资方法。

    但截至目前,园区PPP项目资产证券化产物只要华夏快乐的4例,总的发行范围为62.06亿元,呈现出数目少、发行主体范围简单的特性。这重假如因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的请求。

    物流地产:红海商机

    从发布数据来看,中国社会物流总额、总费用逐年上升。本年前5个月中国社会物流总额创下历史新高,为112.1万亿元,较客岁同期增加6.1%;总费用为5.4万亿元,较客岁同期增加7.8%。

    我国物流地产存量约9.55亿平方米,处于领先位置,可是优质物流方法存量所占比重仅为5%。这些具有优质物流方法的高标仓超越2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域,而且呈现出恒久求过于供、房钱程度上升、空置率低的现象。

    而低程度的古板仓则是大宗分布我国众个都会,且被盲目地大宗制制。因为这些低程度的古板堆栈基本无法满意制制企业、流利企业和第三方物流企业等客户凑合当代物流仓储方法的需求,恒久处于空置形态,有部分古板仓空置率以致抵达50%以上,告急影响到物流用地的应用服从。

    因为我国当代化仓储业起步较晚,墟市上阵势部堆栈都是古板仓,占堆栈总面积80%,区域上呈小而疏散的特性,难以被同一改制;高标仓数目较少,且仓储用地供应告急,限制了高标仓的大范围修设,使其面临着告急的求过于供。2020年我国高标仓供需缺口估量1亿平米尊驾,高标仓将会是未来企业物风行业中的主要发力偏向。

    物业服务:追逐的赛道

    本年1-6月,看法指数研讨院监测的20家典范物业服务企业,其拓展项目标67.27%来自于非室第物业品种,而室第物业仅占了32.73%。当中,这些物业公司所拓展项目,商办物业、学校物业、公修物业项目占比均超越10%。

    社会总体消费程度的晋升,为商业状况注入了比比皆是的生机,各品种型的商业项目迎来了开辟潮。除此以外,写字楼、产业园区、公修、学校、病院等现有的存量物业也疾速增加,这让物业服务企业看到了突围的时机。

    根源:看法指数拾掇

    数据显示,上市物业服务企业古板室第物业办理面积比例不时缩小,商业物业、写字楼、产业园区、学校物业、病院物业、政府机构等非室第物业办理面积逐年上升。

    当中,绿城服务非室第物业办理面积从2015年的16.8%上升至2018年22%;雅服务则由本来0.99%增加至39.6%。本年3月刚上市的滨江服务,其非室第物业办理面积比例也从2015年的5.68%,上升到客岁底的12.6%。

    行业数据外明,室第物业平均物业收费是行业内中最低的,再加上人力资本上升,物业服务企业的利润受到挤压。这也迫使物业服务企业将目光放长到室第物业以外。

    数据根源:看法指数统计

    上半年,20家典范物业服务企业第三方拓展项目中,89.09%的物业项目仍然来自于内地都会。

    但值妥当心的是,剩下10.91%的物业项目均来自于香港和澳门地区。这当中主要以中海物业签约和中标项目为主,而从拓展的项目品种看,该部分物业包罗有室第物业、政府物业、病院物业、学校物业以及商办物业。

    一个较为分明的现象是,物业服务企业办理面积中,闭联方的项目面积占比继续削弱。

    (以上为报告精髓摘要,如需阅读报告全文,请点击阅读原文查看)

    审校:欧阳颖

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