长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜

看法指数研讨院

2019-11-15 14:02

  • 即使国内公募REITs摊开,题目的闭键还得看底层资产的质料。从目前缺乏3%的回报率来看,即使公募REITs摊开,长租公寓的资产也难以配售。

    看法指数 盈余缺乏不停是长租公寓行业的“痛点”,截至目前处于盈余形态的长租公寓屈指可数。也便是说,长租公寓必需依托源源不时的外部融资才干委屈保持策划。但我们晓得,损害资本的加持是暂时性的,抵达必定的时间点后,假如没有睹到实行收益,就会呈现“遁离”。

    截至2019年前三季度,因资金链断裂而倒下的长租公寓数目超越25家。此中,备受闭注的乐伽公寓8月7日官方发布正式中止运营,其“高收低租”的烧钱方式被人诟病。

    另一方面,私募融资收紧的状况下,有报道称,蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道道。美东时间10月7日,青客公寓正式递交赴美IPO文献,成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。碰巧的是,青客递交申请书的同时,悦如公寓称其无力保持1600套房源的运营资本和资金压力,现阶段资金链断裂,只可出售公司予郑州比逊达美公寓办理有限公司,但厥后收购事项因故中止。融资道道上,除了寻求上市,另有一种可以保管的方法是公募REITs。据报道称,上海证券商业所2019新年致辞中外示,“上交所促进公募REITs试点,加速开展住房租赁REITs”。

    2月9日,《深圳证券商业所开展计谋计划纲要(2019~2020年)》发布,明晰指出要鼎力开展公募REITs。

    随后的3月21日,据外媒报道,上海证券商业所近期汇合券商和公募基金开会,饱励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。

    目前为止,中国内地还没有开展出真正途理上的公募REITs。那么,假计划谋等条件成熟的状况下,长租公寓范畴推出公募REITs的可以性有众大?目前长租公寓行业满意了哪些条件,另有哪些难点是需求打破的?

    资金压力待解,长租公寓的轻重抉择

    抱负状况下,长租公寓本身具有“资产特定化、房钱收入稳定、运营方式分明”的特性,计谋发动下租赁住房墟市的开展为REITs供应了大宗可挑选的根底资产。

    依据国际体验,根底资产应当为优质的、可以发生稳定实、继续、稳定现金流的资产,物业的毛房钱收益率需抵达6%以上。这凑合缺乏3%的长租公寓行业来说,抵达此条件并非易事。

    因为策划资本远远高于净收入总额,为了保持稳定的现金流,长租公寓企业一般接纳两种方法:一种是“房钱贷”,另一种是寻求融资。现在计谋厉控“房钱贷”,寻求融资成为长租公寓纾解资金压力最疾速的方法。

    因为类REITs增加速率速、利润空间高,因此受到资本墟市青睐。截至2019年前三季度来看,举措类REITs的长租公寓产物数目约为14个。这些发行类REITs产物的企业里,目前而言长租公寓企业A是完成了资产办理完备闭环的企业之一。

    从2012年末创立资产办理品牌,到2013年中期募集收购型私募基金,再到改制晋升物业资产,完成资产持有运营,着末到类REITs的胜利发行并退出,长租公寓企业A修立起了本人的资产办理程式,为长租公寓筹资难的“痛点”,找到了一个新出口。一朝推出标准公募REITs,其闭环会更加完备。这给那些背后没有强有力资本支撑的长租公寓企业修立起标杆,大师可以配合享用公募REITs盈余。

    长租公寓并不是一个短期盈余的行业,于是不少业内企业均对其未来开展保持决心。当都会开展到一个成熟阶段,房地产墟市不再只是纯粹的商业闭系,而衍生出更众的租赁闭系,因为如许可以使都会容纳更众的人。

    现有的长租公寓运营方式中,可分为轻资产和重资产。前者即“二房主”,利润主要来自商业的差价,操作简便,容易复制,可疾速完成范围扩张,可是逐鹿相当激烈,而且容易变成“高收低租”的恶性逐鹿,难以发生精良的范围效应;后者是操作最难的,也难以完成大范围扩张,但能带来不错的盈余。

    有些企业则取不偏不倚,比如自如、蛋壳,便是二者兼顾的“轻重并举”方式。这种方式的优势于,可以通过培养强有力的运营才能,开掘持有物业的代价空间。

    长租公寓举措底层资产:稳定但不优质

    那么,长租公寓举措底层资产的收入前景怎样呢?对此,我们可以先从长租公寓企业B的财务数据中窥视目今长租公寓保管的某些配合题目。

    从收入构成来看,房钱收入是长租公寓企业B的主要根源,同时这也是发生稳定现金流的包管。2017财年和2018财年,其净收入区分为大众币5.23亿元和8.90亿元,同比增加70.3%。

    按财年划分,截至2018年6月30日和截至6月30日的2019财年的前三个季度,其净收入区分为大众币5.93亿元和大众币8.98亿元,较上一季度增加51.4%。

    但将其与策划资本举行比照,就会发明策划资本与收入大致相抵,总资本以致高于净收入。按财年划分,截至2019年6月为止的9个月,长租公寓企业B每个房间平均月房钱1149元,扣头后1075元,平均房钱利差为25.1%,扣头后利差为20%;据此盘算,每间房月房钱价差为215元-288元,不超越290元。

    但每间房的平均装修费用为1.47万元,假如按照290元的房钱利差盘算,大约需求50.69个月,也便是超越4年时间才干收回装修资本,然而还没包罗装修折旧及租房空置带来的费用。

    利润方面,长租公寓广泛处于耗损形态。凑合长租公寓企业B而言,耗损的金额远远高于账面上的现金流,目前已累计耗损20.29亿元。2017财年和2018财年,其净耗损区分为大众币2.45亿元和大众币5.0亿元,EBITDA为负大众币9,290万元和负大众币2.68亿元。

    按财年划分,截至2019年6月30日止9个月,其净耗损为大众币3.73亿元,而现金及现金等价物为大众币3.42亿元,大致相抵。

    欠债方面,长租公寓企业B陷入“资不抵债”的险境。按财年划分,截至2019年6月30日止9个月,其总资产为20.35亿元,总欠债高达27.03亿元;活动资产为7.79亿元,活动欠债为17.20亿元。

    从以上数据来看,目前长租公寓行业仍处于前期“烧钱”的阶段,假如按现有的以房钱收入为主的盈余方式来测算,起码需求5-10年时间才干完成精良的盈余,以及稳定的现金流。

    长租公寓行业前期加入大、回报周期长的特性,促使其开辟、运营进程中需求大宗的资金支撑,重资产方式下的资金请求以致更高。

    然而,私募资本墟市上,长租公寓并不是特别受投资者青睐的标的,即使是具有资本召唤力的头部品牌,更众的是持有股份的自家融资方继续追加众轮融资,所得的现金流也很有限——仅委屈可以用于还清债务,以保持策划。

    为了更便当地获取融资,不少长租品牌纷纷提及上市IPO的目标,比如SOHO3Q、自如、蛋壳公寓、青客公寓,目前青客公寓、蛋壳公寓依魅后提交了赴美IPO文献。青客公寓估量于11月5日纳斯达克挂牌上市,证券代码为“QK”。从其披露的策划数据来看,青客公寓此次赴美IPO,更像是舒缓资金压力下的“背水一战”。

    长租公寓REITs难点:投资吸引力缺乏

    华尔街有一句名言:假如你有一个稳定的现金流,就将它证券化。资产证券化道道上,国内创立了独具特征的类REITs产物,亦称“中国式REITs”,它更众的是将房地产项目公司股权与资产证券化(ABS)相联合,以未来可以发生的可预期稳定现金流(如房钱、物业策划性收入等)为根底的构造化融资产物。

    思索到墟市状况、执法轨制、税收计谋等因素的影响,国内目前的操作方式是通过发行专项资产办理方案,即契约型的方法,为证券供应可商业所让与的活动性。但专项资产办理方案并不行直接纳购物业公司股权。

    而公募REITs的方式下,投资者可以通过认购成为公司的股东,从而间接持有物业资产的股份,公司将投资收益以股利的方法分派给投资者。

    因为公司型REITs具有一个独立的按照投资者最佳长处行事的董事会,而非委托外部办理人认真REITs的运营开展,公募REITs一般可以更好地办理投资者和办理者的长处冲突题目。

    因为REITs股票商业所举行商业,具有很好的活动性,以是很容易转化成现金。这凑合长租公寓行业来说,是一件好事。REITs还可以通过投资于差别的物业,以疏散损害。对长租公寓而言,如许一方面有利于维护投资者的决心,疏散投资损害,另一方面也可以促使长租公寓行业变成良性逐鹿。

    抱负形态下,长租公寓品牌依托资产质料和运营才能,可以变成从“私募基金收购存量资产——改制持有运营——公募REITs退出”的完备闭环。

    这里闭键性的一环,则是“资本通过公募REITs融资和退出”的进程,这是资产证券化的“着末一公里”。

    从构造来看,REITs可被视为一个配合基金,它通过二级墟市融资的方法,来直接投资具有稳定现金流的持有物业,中小投资人亦可到场此中,并取得按期的现金回报和增值收益。

    通过REITs举措有用的退出渠道,长租公寓品牌可以完成恒久的资金回流,缩短开辟和修设周期,以及为银行减缓贷款压力供应了可行的途径。

    2017年开端,因为长租公寓范畴的计谋利好不时,以长租公寓为标的物业发行比例开端渐渐晋升。颠末众轮“洗牌”之后,那些具备运营气力、注重产物格量的长租公寓品牌更容易享用到计谋盈余。

    一朝公募REITs摊开,这些长租公寓头部品牌很可以会成为第一批“试点”。但目前而言,还需求打破以下难点:

    第一个是底层资产的质料题目。即使国内公募REITs摊开,题目的闭键还得看底层资产的质料。从目前缺乏3%的回报率来看,即使公募REITs摊开,长租公寓的资产也难以配售。

    第二个是税负题目。虽然两大证券商业所都明晰指出要鼎力开展公募REITs,证监会和住修部也联合发布了《闭于促进住房租赁资产证券化相闭义务的告诉》,明晰提出将试点发行公募REITS,但只消财务部和国家税务总局没有税负题目上“松绑”,公募REITs的履行照旧是“纸上道兵”。

    第三是长租公寓收益率远低于国内目前的无损害利率。REITs等资产证券化产物只要其收益率高于无损害利率状况下才干表示出对机构投资者的吸引力。而目前长租公寓的收益率过低,对机构投资者的吸引力十分有限。

    另外,区块链技能的大宗运用也可认为公募REITs的落地供应有用机制,变成T-REITs(Tokenized REITs的简称,指REITs的Token化与上链),为中小投资者投资房地产翻开一扇窗,从而让房地产投资的门槛低沉。

    撰文:黄柏坚    

    审校:欧阳颖

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