原报告 | 那些长租公寓的“蛋壳”们

看法指数研讨院

2019-10-08 19:43

  • 从久远来看,虽说长租行业仍是一个朝阳产业。但资金链断裂、难以盈余的窘况下,自如、蛋壳以致青客公寓胜利上市的可以性终究众大?

    看法指数 10月7日,墟市新闻称长租公寓品牌“青客公寓”于美东时间正式向美国证券商业委员会递交了IPO文献,成为国内长租公寓提交IPO申请的首个品牌。

    而更早之前,赴美上市的道道相遇的,另有自如和蛋壳公寓。

    即日,墟市新闻外示,蛋壳公寓方案最速于本年赴美上市,募资金额为6亿至7亿美元,或将成为长租公寓第一家海外上市公司。不过,鉴于“青客公寓”曾经抢先递交上市申请书,此处的“第一”大约还待确定。随后的9月16日,再有新闻指自如正思索2020年于美国上市,知情人士走漏的筹资金额为5亿至10亿美元。

    长租品牌里,自如、蛋壳好坏房配景中范围和估值排名比较靠前的头部企业。目前,它们的估值区分为50亿和20亿美元;房间数约为85万和45万间。

    从久远来看,虽说长租行业仍是一个朝阳产业。但资金链断裂、难以盈余的窘况下,自如、蛋壳以致青客公寓胜利上市的可以性终究众大?

    依托O2O互联网而生

    自如修立于2015年10月28日,是链家控股旗下的O2O互联网品牌。自如旗下具有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、业主直租等产物线,还供应保洁、家修、搬家及自如优品等众项服务。

    蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产办理有限公司旗下的白领公寓品牌,于2015年修立。全资收购长租公寓“爱上租”后,蛋壳公寓办理的房间数目由商业前的8万间升至接近40万间。

    二者无论从实质、营业计谋,照旧运营方式来看,都有相似之处。

    都会构造上,据官网显示,目前自如已构造北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津9个都会;蛋壳则北京、深圳、上海、杭州、广州等13个都会完毕了布点。

    根源:企业官网,看法指数拾掇

    从构造来看,二者基本上掩盖了长租公寓墟市需求量较大的一线、新一线及强二线都会。

    产物线上,除了合租、整租等方式,蛋壳公寓还推出了月租、业主直租。业主直租重假如托管房源给蛋壳举行策划,相当于“二房主”的脚色。而自如除了租房,还推出自如、自如服务、企悦会、商城、企业定制捣宾值服务。

    差别于古板的民宅租赁方式,阵势部长租品牌均采用了互联网思念举行策划,特别是应用互联网手腕举行营销、上线订房体系、开通APP等,凑合原有的公寓租赁方式,举行了服从的立异。自如、蛋壳也不破例,从找房、签合同,到缴费、投诉,均线上完毕,流程相对公然透后。

    这种互联网方式有利于头部的长租公寓平台举行精细化运营,形陈范围化、专业化优势,同时可以拿出更众更大的优惠补贴计谋,让利给租客,比如应届结业生可以免押金租赁的自如-海燕方案、蛋壳-椋鸟方案。

    上市=融资最佳通道?

    相凑合客岁的猖狂,本年长租公寓范畴投资渐渐回归沉着,投资金额疾速下滑,而且资本开端汇合流向头部品牌。本年3月,魔方、蛋壳区分完毕1.5亿美元D轮融资和5亿美元C轮融资;6月,自如发布完毕5亿美元B轮融资。即日,华住堆栈旗下的城家公寓,也发布已完毕近3亿美元A轮融资。

    2019年取得外部融资的长租公寓品牌不少数,可是恒久困扰长租行业的“痛点”题目不停没有取得很好的办理,如住户投诉、入住率难以保持、回报周期长等。加上与具备房企开辟商配景的品牌比较,自如、蛋壳这类品牌的房源阵势部通过租赁得来,本身房产很少,于是必需付出大宗的房钱资本,再加上装修、家具置办等,前期投资本钱相对较高,可是赚钱却并禁止易。

    这直接影响到长租品牌本身的策划开展。为理办理上述题目,最好的方法是获取资本注入。融资途径上,租赁住房资产证券化成为备受长租公寓品牌青睐的产物。目前,底层资产可分为两类,一类是以房钱收益为标的资产,如链家自如发行的ABS,一类以房产为标的资产,如保利发行的保利一号。

    而融资产物发行主体可分为三类:一是中介自营长租公寓,如链家自如;二是创业型公寓运营商,如新派公寓;三是房企开辟商,如保利。

    根源:网上公然材料,看法指数拾掇

    不过可以看到,不管是从VC的加持,再到发行租赁住房资产证券化产物,亦或是被计谋迫令禁止的房钱贷……长租品牌需求的永久照旧继续、可观的资金注入,以及更为众元的公然融资渠道。

    于是,不管是否具有房企开辟商被页粳长租品牌若念取得恒久开展,上市可以是当下亟待完成的目标。

    盈余方式仍然是闭键

    从运营方式来看,长租公寓属于共享经济范围,一经其也被视为一个主要的投资风口,吸引了大都损害资本的注入。截至目前为止,自如、蛋壳区分完毕了3轮、6轮融资,此中近来的C轮融资中,蛋壳公寓还吸引了老虎基金、蚂蚁金服的到场。

    数据根源:看法指数拾掇

    值妥当心的是,尽管吸引了不少资本的注入,但成熟的盈余方式不分明可以会成为上市的最大妨碍 。

    参考联合办公巨头WeWork的上市估值遭“腰斩”来看,投资者所质疑的盈余缺乏题目,同样保管于自如、蛋壳当中。盈余才能是资本墟市最为闭心的中心题目,而不光仅是范围大小的题目。

    目前长租公寓主要有四个盈余点:一是赚取房钱差;二是供应住户增值服务所得,包罗家政、购物、会员等的收益;三是房间空置期差,假如实行的空置期比长租机构与业主事先商定的空置期短,这个空置期差内就可以净赚房租;四是金融收益,包罗VC及房钱贷收益。相凑合前三者,金融收益对现金流的奉献较大,更利于进步收益,于是不难标明为何不少长租品牌铤而走险运用房钱贷。

    房钱收入赚钱单薄,房钱贷等金融东西损害高,容易变成资金链断裂等不良后果。据不完备统计,截至本年8月为止已有超越20家中小长租品牌呈现“暴雷”,此中备受闭注的乐伽公寓于8月7日官宣正式中止运营。

    根源:网上公然材料,看法指数拾掇

    除了赚钱单薄,最为头疼的是耗损告急,回报周期长,这是最为投资者所诟病的。为了淘汰对主商营业的影响,有些房企还将长租营业剥离,比如朗诗。

    5月14日,朗诗通告称,将剥离处于耗损的长租公寓、物业办理、修筑计划、服务及园林景观等五类非地产营业至控股股东朗诗集团,估量所得款项净额约为9.81亿元。据其年报披露,2018年朗诗寓耗损较为告急,达1.94亿元,加上2017年的耗损,共计耗损2.4亿元。

    到目前为止,长租公寓范畴还没有呈现一个可以让投资者较为看好的盈余方式。现在行业颠末整合洗牌后渐渐回归理性,若有长租品牌上市胜利,大约状况会有所改良。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深目标脉络。笃于行,揭行业全体开展法则。

    撰文:黄柏坚    

    审校:欧阳颖

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