第一安宁戴维斯:大湾区甲级写字楼指数与广州房地产墟市概述

大湾区甲级写字楼指数显示,截至2019年6月,大湾区甲级写字楼房钱指数环比微跌0.9%,同比增加2.4%,至172。同期,大湾区甲级写字楼价钱指数环比微跌0.4%,同比下调0.5%,至216。

顺应《粤港澳大湾区开展计划纲要》的发布,第一安宁戴维斯研讨部发布大湾区甲级写字楼指数,旨为大湾区内甲级写字楼墟市到场者和闭注者,如投资者、开辟商、业主和企业租户等,供应参考性目标以掌握大湾区内各个都会甲级写字楼墟市房钱和价钱的改造,从而更好地订定或调解房地产相闭的企业计谋。

摘要

大湾区甲级写字楼指数显示,截至2019年6月,大湾区甲级写字楼房钱指数环比微跌0.9%,同比增加2.4%,至172。同期,大湾区甲级写字楼价钱指数环比微跌0.4%,同比下调0.5%,至216。

截至2019年6月,大湾区甲级写字楼墟市(未含澳门)总存量达2,591万平方米,此中香港、深圳和广州依次位于首列,存量区分达801万、608万和506万平方米,占大湾区总存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它都会与港深广差异较大,如东莞墟市存量位于广州之后,但仅约为广州存量的三分之一。

香港写字楼租用总资本恒久领先大湾区其它都会,约为大众币每平方米每月879.8元,和内地九市相差庞大,其约等于第二名深圳244.8元的3.6倍,最低者肇庆55.6元的16倍;广州写字楼租用总资本约为大众币每平方米每月210.8元,与深圳的程度临近。

香港、深圳和广州相对高租用资本及继续高量供应的配景下,仍然受到阵势部租户青睐,租户黏度强;与此同时,珠海和佛山墟市呈现高空置率和高议价空间等租户方墟市特征,湾区根底修设配套渐渐完美的帮力下,或成为节省型企业及大型企业后台总部租赁落位优选之一。

2019年上半年,香港GDP增速达0.5%,相较之下,广州和深圳的GDP呈疾速开展态势,区分达7.1%和7.4%。更速的GDP增加昭示广州和深圳庞大的经济增加潜力。另外,广深都会更新历程的加速将进步两市甲级写字楼墟市供应的质与量,赋能墟市房钱的远期增加。跟着大湾区一体化的历程深化,区域内资源的优化配备后,广州和深圳两市甲级写字楼墟市与香港墟市的差异期望缩小。

总结

尽管2019年上半年,大湾区内地众市进入暂时性调解期,房钱增加承压,但受宏观经济、都会化历程、计谋支撑的归纳影响,大湾区甲级写字楼墟市平均房钱和价钱未来中恒久内期望保持平稳增加的态势。

截至2019年6月,大湾区中心都会香港、广州、深圳空置率均处于相对低位,区分达3.1%,4.1%和18.1%,广州已接近香港同期程度。而佛山、珠海等都会供过于求的状况分明,空置率于高位盘旋,区分为39.0%和37.3%,两市投资墟市暂时呈高损害性信号。

甲级写字楼墟市供过于求的现状将为企业租户带来更强的议价才能及更大的道判空间。特别是珠海和佛山两市,湾区根底修设配套渐渐完美的帮力下,或成为节省型企业和大型企业后勤办公的优选之一。

未来半年,广州和东莞墟市房钱外现初显下降趋势且估量将短期内延续,但广州下降幅度料将有限;而深圳、珠海、佛山墟市房钱外现正趋势下降末期,但其苏醒时间受外埠经济、计谋等因素影响而有所差别,估量深圳受计谋盈余促进,短期内触及房钱谷值并将有所反弹,投资机会渐渐浮现。

另观广州及深圳受都会众中心化的构造及新供应高增加的影响,致使总租用资本增速近五年未睹大幅增加。估量深圳因为都会更新项目标添加、新兴墟市的兴起、临近香港的地舆优势及计谋的有用支撑,全体墟市供需质料均将被晋升,房钱程度料将企稳;广州则短期内有小幅摆荡下行,恒久预期保持稳定增加。总的来说,香港与广深两岸总租用资本差别将被渐渐缩小。

大湾区目前都会之间的租用总资本差别最大接近16倍(香港比照肇庆),未来跟着大湾区计划下的经济一体化开展趋势,高铁、高速公道和城际轨道支撑下变成“一小时交通圈”,新都会分工体系渐渐变成,各城之间资源配备优化,估量都会间房钱差别期望缩小,并增进修立更高质的第三产业构造,凑合房钱程度处于相对弱势的内地九市,将是主要开展契机。

2019年第三季度广州房地产墟市概述

甲级写字楼

2019年第三季度,广州甲级写字楼墟市无新项目入市,全市甲级写字楼总存量仍保持514.5万平方米。

国内经济增加放缓及营商状况逐鹿加剧的大配景下,阵势部企业凑合搬家或扩张仍持保守立场,但受到计谋利好促进,来自金融科技业的租赁运动较为注目。季内来自古板金融保证行业及康健医疗行业的租赁需求生动。

第三季度,全市甲级写字楼空置率环比下降0.6百分点至3.7%,同期平均房钱环比下跌0.4%至大众币每平方米每月179.2元。

珠江新城空置率环比下降0.8个百分点至4.2%;平均房钱环比下跌1.4%至大众币每平方米每月203.2元,房钱跌幅为全市各子墟市中最分明。

琶洲空置率环比下降0.6个百分点至3.0%;平均房钱环比上涨1.4%至大众币每平方米每月152.5元。

本季度录得两宗整售商业发布。依据官方通告,2019年9月24日,吉宝置业中国有限公司与同创集团签订一项股份出售和股东贷款让与条约,以约1.28亿元总额(包罗现金对价和股东贷款)收购Win Up Global公司30%的股权。Win Up Global将最终具有位于广州市荔湾区的商办项目——西门口广场。另外,广州经济技能开辟区管委会部属子公司收购摩登大道总部大楼(原由摩登大道时尚集团股份有限公司持有),让与总价为大众币9.75亿元。

展望

估量2019年第四序度广州市甲级写字楼墟市将有三个新项目入市,届时将为墟市带来约21.0万平方米新增供应。

受未来新项目入市影响,广州甲级写字楼空置率预将有所攀升。同时,业主方或接纳以价换量的计谋以确保项目出租率,估量写字楼墟市房钱外现将继续小幅下跌。

零售

2019年第三季度,位于国际金融城子墟市的美林天地(一期)开业,为广州零售物业墟市带来8.16万平方米新增供应,至此全市零售物业墟市总存量添加至约530万平方米。

截至季末,全市零售物业墟市空置率环比下降0.4个百分点至8.4%。此中,中心商圈及非中心商圈的空置率区分环比下降0.6和0.2个百分点,至6.8%和11.9%。

全市零售物业首层平均房钱环比上涨0.7%,至大众币每平方米每月760.0元。此中中心商圈及非中心商圈的首层平均房钱环比区分增加0.8%和0.7%,至大众币每平方米每月1,663.7元和大众币每平方米每月437.3元。

展望

估量第四序度还将有八个新购物中心开业,届时将为零售墟市带来88.3万平方米零售供应,新增供应将位于番禺、黄埔等非中心区域。

跟着宏观经济的继续增加,加之住民消费方法的改变,大都零售商对广州零售墟市立场将继续保持乐观。

室第

中心保持“房住不炒”的总基调下,广州限购限贷计谋继续从厉,楼市计谋基调维稳。

2019年第三季度,广州一手室第供应面积环比增加46.3%至约190万平方米;成交面积环比下降7.8%,同比下降8.5%至约189.8万平方米。同期,广州一手室第成交均价呈稳定增加态势,环比上升5.0%,同比上扬15.6%至大众币每平方米30,387元。

展望

估量年内全体计谋状况仍将维稳。贷款根底利率(LPR)新计谋的施行,目前对一手室第商业墟市未睹分明影响,而开辟商金融渠道和信贷审核或将继续收紧态势,欠债率较高的房企或将面临较大锤炼。

临近年末,估量开辟商将资金回笼压力下加速推盘节奏,第四序度墟市新增供应料将有所添加。

调控计谋继续从厉的配景下,广州市室第墟市需求估量将进一步受到遏止,加之开辟商回款压力下或将通过供应价钱优惠以加速项目去化,估量第四序度成交价钱增加承压。

审校:欧阳颖

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