香港传真 | 跌浪近眉睫?2020年香港楼市众生相

看法指数研讨院

2019-12-27 18:03

  • 当10月16日的《施政报告》出台,放宽了按揭计谋后,不少人认为该计谋能增进商业和保持楼价稳定,这将是返照的回光,照旧楼市真的会睹曙光?

    看法指数 社经因素未明朗,北水如止潭,当地买家引颈观望着来岁的跌势,近来香港的室第楼宇商业墟市颇有水静鹅飞之感。当10月16日的《施政报告》出台,放宽了按揭计谋后,不少人认为该计谋能增进商业和保持楼价稳定,这将是返照的回光,照旧楼市真的会睹曙光?

    看法指数翻查香港土地注册处的材料,可以看到本年9月的室第楼宇商业合约数目是3447宗(环比下滑15.60%),10月是4001宗(环比升16.07%),11月是5756宗(环比升43.86%)。

    因为注册顺序需时,该项统计有半个月尊驾的滞后。假如将11月市△按揭新政发布后的察看始点,看法指数发明照旧有立杆睹影之效的,11月室第楼宇商业合约数目比照10月有43.86%的升幅。不过,比较本年高位,即4月的9911宗和5月的10353宗则尚有一段间隔。

    看法指数统计过往全年室第楼宇商业总合约数目,2017年为61591宗(平均每月5132宗),2018年57247宗(平均每月4770宗),2019年前11个月为56613宗(平均每月5146宗),按此范围估量,2019年全年室第楼宇商业总合约数目或与2017年程度相若,约61500宗。

    数据根源:香港土地注册处,看法指数研讨院统计

    注:2019年12月数据以三年每月平均数预估,或与实行有收支

    不过看法指数与众间地产署理交道中得知,某豪宅区上半年一个周末起码有20-30组客人,但12月的潜买家数目全体大减。刚过去的周末,每间地产中介商铺前都平均站了3个署理,然而看楼的只要两组客。

    华夏研讨部数据统计亦指,截至12月11日,一手私家室第商业合约存案暂时录得302宗,预期整月约有800宗,将较11月的2089宗大幅下跌61.7%;而二手方面,截至该日,12月二手私家室第商业合约存案暂时录得1007宗,预测整月存案约2300宗,将较11月的3350宗下跌31.3%。就外面数据看,12月的楼宇商业销情或不如念象中乐观,2019年全年室第楼宇商业总合约数目或不行及上文所预测的61500宗。

    假如展望来岁,香港赋闲率的上升或进一步影响全体零售墟市,包罗餐饮、堆栈、银行等行业的外现,进而拖累通通经济大状况。香港政府统计处发布的新一轮赋闲率数字中,香港经时节性调解赋闲率已由8月至10月的3.1%,上升到9月至11月的3.2%,再创2017年7月以后的新高。此中,餐饮业的赋闲率按月添加0.1%至6.2%,为近8年来的最高程度。

    仲量联行早前也发外报告指,赋闲率与楼价成反比,即赋闲率上升则楼价下调的时机大,而香港零售、餐饮、旅游、堆栈从业职员受到告急挫折,相闭人数占总劳感生齿400万的15%,该行估量相当于可以有61万人受到影响。可谓是引爆楼价下调起码10%的潜地雷。

    另一地雷或来自主要针对一手新楼的“空置税”。香港运输及衡宇局指出,以室第平均房钱回报率二点四厘盘算,该税项相当于楼价的5%。一个众礼拜前,有专业测量行高层外示,开展商为了尽速推售新楼积存库存,将一手楼售价调低10%可谓小菜一碟,账面赚钱仍然可观,附近二手楼业主虽然会意疼,但售价不行够高于一手新楼,只得无奈跟调,从而发动全体楼价下调15%至20%。

    不过料开展商会兵来将挡,暂时只要些蝇头小利的回赠,如装修费、请买家旅游等,以致推出4、5年的特长成交期,以将损害转嫁给买家,又能避过空置税;也有开展傻郎脆先不卖,将大宗盈余新诺滥为服务式室第,可谓各出奇谋。

    空置税能否真正落实尚且存疑,随时来岁上半年芳踪杳然,终究香港立法会尚未选出正副主席,令一手空置税的立法进度延宕,如未能本立法年度内审议,便需求香港来岁推选后再从头启动,对楼市的影响或不如预期中来得大。

    至于计谋对香港楼市的利好方面,假如是踏入社会数年的人士,义务稳定,本来念置办800万港元—1000万港元的豪宅,但拿不出320万港元—400万港元的首期,新步伐底下只消80万港元—200万港元就能入场,可以会刺激该批买家。终究是否能如愿?短期来看未算十分明显。

    据利嘉阁预测统计全港一二手私宅商业存案量值,2019年500万-699万港元的商业合约为16603宗(同比升13%),700-999万港元的商业合约为14612宗(同比升12%),而1000-1999万港元的商业合约为9672宗(同比升14%)。由数据可睹,800至1000万的买家并没有特别少或众,上述三个区间的合约量比例与客岁相若。当然间隔按揭新政也只要个半月时间,还可留待未来久远察看。

    数据根源:香港土地注册处及利嘉阁地产研讨部

    注:2019年材料为预测全年数字

    看法指数抽样考察发明,部分香港市民认为如若置办800万港元的室第,每月供楼付出估量是2万港元出头,假如是租的话,同样的付出却能拘 代价1000众万港元的室第,比置办的拘 质料高一个目标,而800万港元的室第升值潜力大约比减价潜危陡峭高得众;

    另外部分认为虽然有才能置业,不代外要高位接货。以是购房上述人群仍然会抱持观望立场,宁错过、不买错,独一能打动他们的,大约是估量将继续5厘的低息状况。于是这些本来计谋念象中的置办力能否加入墟市尚且存疑。

    香港当地买家的立场云云,来自国内的资金会否差别?基本面来讲,国内经济略有回调,来岁基调求稳,中美商业战美国大选前仍然延续,加上外汇管制和香港社会因素,以上都令国内投资者来港的意欲暂缓。看法指数估量,来岁上半年香港楼市照旧处于下跌通道,保守下调8%-15%。

    香港传真 | 一座都会里的地产遨游与画像。

    撰文:陈盈妆    

    审校:欧阳颖

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