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小年的粮仓 | 万科篇:白银地产5000亿疾走,与漫长转型远途

看法指数研讨院

2018-01-03 17:37

  • 当万科供应物业、物流、商业、长租公寓、养老等不动产衍生服务时,我们有充沛的来由置信,这家开辟商已认定简单策划方式越来越难以继续,白银时代的特征愈发分明。

    编者按:2017年,中国房地产创制了新的成交记录,“万亿时代”已走过了一半的道程。进入2018年,行业峰回道转,看淡房地产的“小年”心情继续蔓延。

    2018年3月22-23日,看法地产新媒体主办的2018看法年度论坛将深圳揭幕,论坛中心已确定为“小年大周期”。

    盘绕闭键词小年、周期,看法地产新媒体旗下研讨团队——看法指数察看房企2017年策划计谋和功绩外现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过剖析、研讨标杆房企开展状况,他们将怎样应对即将到来的“小年”? 

    看法指数 凑合中国房地产企业而言,怎样面临2017年的墟市昌盛,并非一个轻松的题目。中国房地产墟市2016年的根底上,总出售范围再度创制了历史新记录,这背后却埋藏着未来开展的漫长转型远途。

    榜首位置上,碧桂园、恒大、万科仍处于激烈的竞赛。仅就万科而言,股权之争基本完毕后,2017年1-12月,该公司出售金额首度打破5000亿大闭,出售额同比增加约37%。

    但必需看到,主要都会衡宇墟市升温的同时,土地墟市供应量继续回落,按揭放款量逐月下降,房地产众维度调控已不再是个案,反而曾经成为广泛现象。

    当万科2017年盘绕都会配套需求供应物业、物流、商业、长租公寓、养老等不动产衍生服务时,我们有充沛的来由置信,这家开辟商已认定简单策划方式越来越难以继续,白银时代的特征愈发分明。

    至2017年9月底,万科总资产首次抵达10183亿元,万亿范围下应对房地产改造所挑选的探究之道,对行业应有所开辟。看法指数对万科2017年的开展举行研讨,试图答复以下题目:万科怎样稳固古板墟市份额?碰到的瓶颈是什么?万科转型都会配套服务有哪些方式?付出了什么样的价钱?

    地产疾走

    过去三年汹涌澎拜,是中国房地产墟市极为特别的三年。

    从行业情势看,天地商品室第出售范围继续扩展,大型房地产开辟企业的墟市份额进一步晋升。但昌盛背后有隐患,热门都会地价大幅上涨,中心出台计谋防范墟市过热后,房地产墟市面临放缓压力。

    2015-2017年前三季度,天地室第开辟投资增速、室第新开工面积两项数据延续录得回升,反应出开辟商对阵势部地区的室第墟市较为乐观。不过,自2015年以后,天地已延续第三年呈现室第新开工面积低于同期商品室第出售面积,去库存仍面临较大挑衅。

    天地室第开辟出售状况

    数据根源:国家统计局披露,看法指数拾掇

    室第新开工面积继续下降对开辟商同样发生影响,这是去库存必需阅历的进程。万科2017年现有项目估量新开工2923.6万平方米,较实行开工面积低沉6.8%;估量完工面积2448.3万平方米,较2016年实行完毕范围增加9.4%。截止三季度末,已完工面积占全年方案的46.4%。

    万科11月上旬的策划数据电话集会中,曾外达过对未来墟市的担忧。据集会纪要披露,万科判别2018年房地产墟市的出售进一步会放缓,但墟市调解差别的区域外现会不相同,此中一二线都会价钱难以上升,成交量分明下降的三四线都会,房价则有下跌的压力。

    调控以及墟市状况改造加速了企业的剖析,品牌房企的逐鹿优势进一步表示。前三季度,前20名房企按出售额盘算的墟市具有率超越30%,包罗碧桂园、恒大、万科内的行业巨头出售额同比均超越三成,碧桂园最高增幅达八成。这种状况下,品牌房企的呈现出与全体墟市投资状况相反的迹象,逆势收割是趋势汇合。

    万科开工及完工状况

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    万科出售范围大幅增加,仅一季度便超越1500亿元。一方面因为全年供货节奏恰当提前,反应出企业灵敏应对限价限贷限售计谋,此中上半年月均出售约462亿元,下半年则下降至381亿元。

    另一方面则是可售货值充沛,且主要汇合一二线都会,截止10月底可售库存仍有989万平方米,对应货值1232亿元。万科2017年以后出售均价1.49万元/平方米尊驾,较2016年上涨13%;从都会分布看,北京、上海、深圳等都会奉献相当大,此中据看法指数了解,深圳万科前11月认购额约达500亿元。

    万科2017年单月出售走势

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    比较于出售供货节奏提前,万科凑合拿地的计谋却天差地别。从全体拿地状况看,万科新增投资的才能下半年逐月增强,仅三季度新增商住项目67个,修筑面积1690万平方米,超越上半年拿地范围总和。10缘垒新增521.9万平方米,以致超越出售面积一倍众余。

    万科2017年新增土地储藏状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    这必定程度上阐明墟市逐鹿爆发改造。万科曾提及,跟着计谋的收紧,出售相对放慢,开辟商的主要资金根源是出售,出售放慢的状况下新投资的才能削弱,土地墟市的逐鹿相对削弱,于是万科期望捉住时机扩充土地范围。

    尽管云云,万科扩充范围时仍保持了谨慎拿地的准绳。过去四年的数据显示,万科拿地职权总价占出售金额比例最低仅为4%,主要因为年内添加土储较少;此后尽管土储大幅添加,这个比例仍保持40%以下。

    万科新增商住项目状况

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    这主要与万科发挥本身的品牌、资金和运营优势,拓展项目获取渠道有闭。以2017年前11个月为例,期内万科通告披露新增项目个数195个,较2016年全年众22个,协作拿地占比达47%,此中低于50%比例占总数约26%;拿地均价6151.57元/平方米,较2016年末仅增3%,上升并不分明。

    万科2017年还以551亿元收购广腥邮产包,获取位于广州荔湾、越秀约211万平方米优质土储,除此以外,与大股东深圳地铁就“轨道+物业”方式睁开协作也为公司扩储带来念象。

    颠末一系列构造,万科截止10月底累计可结算资源约1.35亿平方米,此中未来可售范围约9500万平方米;按出售均价1.49万元/平方米计,可售货值约达1.42万亿元。

    白银挑衅

    未来房地产调控照旧收紧,万科估量,中国室第价钱不会爆发断崖式的下跌。但跟着“房子是拿来住的不是拿来炒的”基调下,房价单边高速上涨的时代曾经完毕,行业范围高速膨胀的时代也曾经完毕。

    万科办理层于2013年提出“白银时代”看法,这个阶段最典范的外现是,室第行业的利润率和回报率将渐渐回到社会平均程度。主要房企身上,我们同样看到白银时代的迹象。

    近年来,受墟市调解、行业逐鹿以及地价占比日益晋升等因素影响,房地产行业的利润率广泛有所下降。以出售范围行家业前线的房企为例,2014-2016年,碧桂园、恒大、万科、融创的净利率均降至10%以下,至2017年上半年才有所回升。

    主要房企净利率走势

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    上述四家房企中,万科是净利率改造幅度最小,办理层展现出了凑合行业改造的调解及把控才能。

    此中一个主要启事是资本把控,万科2016年、2017年新增项目标平均地价上升并不分明,地价稳定使得公司面临房价调解的状况下,毛利率仍相对稳定内部订定的20%尊驾。2017年前三季度,公司房地产结算毛利率23.35%,较上年上升3.55个百分点;净利率10.5%,较上年上升1.8个百分点。

    万科净资产收益率、毛利率、净利率状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    不过,万科的结算速率远缺乏出售速率,导致营收增加相对较慢,以致2017年前三季度呈现房地产营业收入同比下降2.7%(上半年降幅为9.6%),这近几年尚属稀有。

    商业收入低沉主要于完工面积淘汰,前三季度,万科累计完成新开工面积2599.6万平方米,同比添加6.5%;累计完工面积1136.4万平方米,同比却仅添加1.1%,仅占全年完工面积46.4%。完工进度直接耽误交楼方案,进而拉低房地产结算范围。

    万科结算状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    另外,万科的精装率保持较高比例,商品室第预售层面影响不大,但凑合完工速率的影响较大,这也是近年来结算收入远慢于出售收入的启事之一。至三季度末,万科房地产结算均价约1.14万元/平方米,与2014-2015年出售均价接近,阐明结算的阵势部是前两年出售项目。

    从完工法则看,万科一般下半年特别是四序度汇合布置交楼,有节奏地完毕全年方案。万科董秘朱旭于8缘垒外态,全年完工面积估量将与年头方案基本持平。以年头方案2448.3万平方米、单价1.14万元盘算,估量公司2017年房地产收入约达2791亿元,同比增加19%。

    万科单季度营收分布状况(亿元)

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    尽管结算速率并不特出,但商品室第预售到完工交付之前,亦即现金回流这个阶段,万科却外现出了较大的把控决计。万科内部倡议“以现金流为根底”,自2014年逐渐进步了对出售回款速率的办理,以是才会呈现郁亮夸张“没有回款的出售都是耍流氓”的一幕。

    看法指数了解到,通过中小户型产物疾速推售,2014-2015年万科回款率保持90%以上;2016年万科号称“出售回款率居行业首位”,应收账款周转天数降至3天,显示出售回款加速。但受节奏布置,有研讨机构统计,2017年三季度公司回款率仅为62%。

    万科周转状况

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    万科将项目盈余和周转才能晋升,归结为一线办理团队的投资和操盘才能,而这又与其倡议的遗迹合股人轨制闭联。万科披露,截至2017年6月底,公司兼并范围内绽放跟投项目229个,较年头添加24个,跟投投资人成为项目公司的少数股东。

    某种程度上,跟投轨制对上市公司是一把双刃剑,进步策划服从的同时,也会占领部分股东应占利润。以万科为例,至6月底公司通过让与股权变成少数股东职权合计大众币103亿元,2016年则为77亿元。

    怎样均衡股东与跟投员工之间的长处,未来仍将是万科要办理的题目之一。早2017年1月初,万科董事会通过《闭于第二次修订项目跟投轨制细则的议案》,涉及撤消追加跟投布置,低沉跟投总额上限至10%,以及修立门槛收益率和逾额收益率等改正细则。

    转型长途

    万科曾外示,未来十年公司最主要的营业仍将是室第。而随兹印宅行业的利润率、回报率回到社会平均程度,房企买地、修设、出售的简单及供应方式将越来越难以继续,转型已成为迫眉睫的需求。

    对此,万科提出未来十年内“基本完毕新营业的探究和构造”的方案,希冀这个阶段确定新的商业方式。计谋定位层面,自2016年起它开端以“都会配套服务商”自居,并针对性地拓展与都会配套服务相闭的地产衍生服务。

    万科计谋定位改造状况

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    至于启事,万科认为,跟着年青一代消费看法改变和互联网时代的降临,大宗新呈现的都会配套需求尚待取得满意,包罗物业服务、商业运营、长租公寓、蕉蔟度假、养老等不动产及服务范畴,日益呈现出精良的开展潜力。

    以租赁墟市为例,看法指数盘诘,中国事天下上租赁生齿最众的国家,接近1.9亿,2017年国内全体租赁墟市房钱范围约为1.3万亿元,仅为美国同期的三分之一。中国银行业协会首席经济学家巴曙松此前估量,租赁业将是我国房地产行业中“增加最大的墟市”。

    2017年3月底,万科首席运营官张旭便明晰外示,公司会主动闭注土地墟市存量墟市的时机。而借帮第三方力气加速本身计谋转型的投资运作,成为万科目前的主要诉求,仅2017年间,该公司先后与包罗房企、基金、政府、城中村等十几个机构展开新营业协作。

    2017年万科配套服务协作拓展状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    上述协作中,万科频繁动用基金方法撬动杠杆,这上半年郁亮兼任董事会主席后愈发分明。看法指数不完备统计,不包罗入股链家内,2017年5-12月间,万科以有限合股人(LP)身份先后到场商业、物流、文娱等相闭投资基金,总出资额逾大众币255亿元,撬动资金范围逾1100亿元。

    郁亮8月中期功绩会上公然提及,万科将营业分成五品种型,“中心营业”是房地产开辟、物业办理,“优势营业”是商业、物流仓储;“拓展营业”包罗长租公寓、冰雪度假,“探究营业”包罗蕉蔟、养老。

    此中商业方面,万科于2017年上半年具有商业体量800众万平方米;开业购物中心约34个,已开业面积约493万平方米。办理层估量,万科收购印力后,未来将做到“天地数一数二”。而印力方面此前向看法指数走漏,其运营购物中心成熟时回报率约5%。

    万科新增物流储藏状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    物流方面,万科于2015年修立物流地产开展有限公司,此后逐年扩充物流储藏。至2017年11月底公司年内新增物流项目32个,高于过去两年总和(18个);总修筑面积247.4万平方米,职权修筑面积206.1万平方米,需付出职权价款26.8亿元。

    按照郁亮的方案,万科若和普洛斯协作胜利,仓储物流的目标将是“举世第一”。数据显示,普洛斯举世117个都会具有并办理约5500万平方米物流根底方法。

    截至2017年9月底,万科长租公寓中的泊寓已掩盖24个都会,累计开业82个项目,开业约2.4万间,估量2018年达15万间尊驾。物业办理方面,据万科物业CEO朱保全12月初走漏,目前办理项目已有2287个,照此盘算合同面积已逾4.1亿平方米。

    投资价钱

    万科看来,一项新营业的开展分为三个阶段:0到1阶段,闭键于令人信服的商业方式;1到10阶段,闭键于验证胜利案例的可复制性;10到100阶段,进入稳定的开展阶段,闭键于晋升策划服从和逐鹿力,进而取得更大的开展空间和更好的回报程度。

    按照这个评判标准,万科各项新营业(不含物业办理)中,进入10到100阶段主要有商业、仓储物流两大营业,长租公寓、冰雪度假仍处于验证可复制性的阶段;养老和蕉蔟则为探爽速质,公司架构层面,目前这部分营业主要放区域系栗化。

    这也意味着,从商业、仓储物流到养老蕉蔟,万科远未抵达获取回报的效果。这些新营业往往具有“范围经济”特征,跟着持有或办理面积的添加,服务职员办理与半径取得晋升,单位人效才会添加。

    范围扩张带来范围经济、品牌认知度,将是行业转型的趋势,这必定程度上佐证了房企继续“烧钱”的逻辑。

    万科非活动资产改造状况

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    以万科为例,财务报外显示,2014年起该公司开辟营业以外的投资呈逐年添加的趋势。截至2017年9月底,反应对联营、合营企业投资的会计科目“恒久股权投资”达664.52亿元,较2014年增加2.5倍;可供出售金融资产43.17亿元,较2014年增加31倍,主要因投资添加。

    而住房租赁营业方面,至9月底万科长等候摊费用为14.99亿元,较2014年增加3.4倍,主要因长租公寓营业开展。

    跟着投资范围扩展,万科开端变成相对稳定的收益。2014年-2016年,公司投资收益区分为41.59亿元、35.62亿元及50.14亿元;2017年前三季录得33.87亿元,同比增加50.80%,反应对外投资盈余添加。

    万科各营业商业利润率走势

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    从策划利润率看,万科房地产结算利润率不停20%上下,2017年上半年为24.76%;物业办理则恒久低于20%,上半年仅18.74%,远低于同期彩45%、中海物业30%的毛利程度。

    比较之下,新营业的利润率不停保持65%以上,未来盈余空间庞大。不过,万科商业收入有超越94%都来自房地产结算,新营业所占比例仍较小,短期内难以对上市公司变成庞大奉献。

    对此,媒体及投资者曾问及万科新营业的加入、营收等占比状况,郁亮答复时称——“我们不会决心请求几年内完毕众少收入”“对未来的营业收入没有计划收入占比,投资也不会计划”。据他走漏,新营业未成熟前,万科仍将沿用赛马机制举行培养。

    尽管盈余空间大,万科将以“自然孕育”立场看待新营业,但仅就短期而言,该公司仍将面临扩张带来的欠债压力。

    万科现金流量走势

    数据根源:万科通告,看法指数拾掇

    数据显示,万科过去四年策划运动发生现金流量净额不停为正,反应房地产出售回款稳定;但投资运动继续为负,至2017年9月底扩展至-286.58亿元,则意味着对外投资力度逐年加大。受此影响,万科前三季度取得乞贷现金达504.69亿元,较上期增加一倍。

    万科办理、财务费用改造走势

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    与此相对应,万科的资本也呈现上升趋势。2017年前三季度,公司财务费用13.26亿元,同比增加101.83%,主要因为融资添加。

    欠债方面,至9月底万科现金及现金等价物余额865.48亿元,仍远高于短期乞贷、一年到期有息欠债(542.3亿元);但因为加大杠杆,公司净欠债率已由2014年缺乏6%进步至最新的38.2%。

    万科欠债率状况

    数据根源:万科披露,看法指数拾掇

    11月初,万科香港发布完毕发行10亿美元10年期定息票据,利率3.975%。凑合此次发债,标普给予票据恒久债项评级“BBB”,并认为不会对万科的财务杠杆变成庞大影响。

    但标普认为,万科非房地产范畴的拿地和投资属于“激进”方法,其估量该公司的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率将2017年末升至3.0倍尊驾。

    原报道 | 用终究语言,用客观、深化的立场记载和报道;洞察全部,归纳剖析,运用材料与数据,呈现事物原有的相貌。

    撰文:钟凯

    审校:欧阳颖

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