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小年的粮仓 | 龙湖篇:千亿棉袄与商业、立异营业野望

看法指数研讨院

2018-01-05 15:23

  • 室第墟市行业盈余式微,再加上调控计谋鳞集出台,迫使本来以开辟为主的房企纷纷寻找优质的投资渠道。室第除外,龙湖则将投资要点放了商业地产、长租公寓以及物管三大版块。

    编者按:2017年,中国房地产创制了新的成交记录,“万亿时代”已走过了一半的道程。进入2018年,行业峰回道转,看淡房地产的“小年”心情继续蔓延。

    2018年3月22-23日,看法地产新媒体主办的2018看法年度论坛将深圳揭幕,论坛中心已确定为“小年大周期”。

    盘绕闭键词小年、周期,看法地产新媒体旗下研讨团队——看法指数察看房企2017年策划计谋和功绩外现,重磅推出“小年的粮仓”系列深度原报道,通过剖析、研讨标杆房企开展状况,他们将怎样应对即将到来的“小年”?

    看法指数 无论是从成交量、成交价,亦或是从房地产现状来看,“2018年是房地产行业的小年”仿佛曾经是行业共鸣。寒冬降临前的2017年,龙湖提前暖身,曾经做好了过冬的准备。

    2017年1-12月,据看法指数统计龙湖累计完成出售功绩大众币1560.8亿元,间隔龙湖1600亿元的年度出售目标仅一步之遥。

    土地储藏方面,从2014年开端,龙湖有方案地调解新增土地的区域挑选,由本来的重仓长三角、华南区域,向环渤海和西部倾斜,并新增了华中和香港两个区域。截至2017年6月30日,龙湖掩盖都会增至31个,土地储藏合计5002万平方米,职权面积为3711万平方米。

    合约出售利好、土地储藏充沛之下,2017年的龙湖继续保持妥当的财务计谋,年内各项财务目标延续过往的精良外现,融资才能继续增强,这也为未来的范围增加供应强有力的防御。

    小年棉袄 1600亿利好

    2.00%、11.20%到61.60%,这是过去三年龙湖的合同出售增加率,2017年龙湖成心将这个数字晋升到新的高度。

    依据龙湖披露的月度出售状况,2017年1-12月累计完成合同出售金额大众币1560.8亿元,同比增加77.1%;合同出售面积1016.7万平方米。

    如另外现无疑是众方起劲的效果,看法指数从年报发明,过去几年中龙湖不停调解都会构造,将功绩重心布置一线和二线中心都会,并择机进入到大都会圈的少许周边都会。

    从数据来看,2014年-2017年中期,龙湖有方案地调解新增土地的区域挑选,由本来的重仓长三角、华南区域,向环渤海和西部倾斜,并新增了华中和香港两个区域。

    截至2017年6月30日,龙湖掩盖都会增至31个,土地储藏合计5002万平方米,职权面积为3711万平方米。按地区剖析,环渤海地区、西部地区、长三角地区是龙湖的三大粮仓。

    此中,环渤海地区主要以北京、沈阳、青岛、烟台、济南、大连、天津和保定为主,土地储藏占总面积的39.4%;西部地区主要以重庆、成都、西安和玉溪为重心,占土地储藏总面积的26.7%;长三角地区则占领20.3%,主要盘绕上海、无锡、常州、杭州、姑苏、南京、宁波、合肥8大都会。

    2017年半年报显示,环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同出售额区分占总合同出售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。

    上述区域生齿汇合,购房需求比较大,龙湖的出售单价也由2014年的10803元/平方米,进步到2017年中期的15567元/平方米。这种状况下,起劲加大供应量就能较速完成出售额的增加,很洪流平上增进了2017年挫折1600亿合约出售的可以。

    除此除外,先于墟市调控的供货节奏也是龙湖2017年取得出售跃升的闭键。早2017年中报会的时分,龙湖就走漏因为之前判别,2017年墟市会呈现一个前高后低的走势,以是上半年主动推项目。

    看法指数盘诘龙湖半年报获悉,2017年1月至6月,龙湖加速推盘每月均保持100亿元以上,出售保持高速增加。

    进入下半年,因为一二线都会调控计谋不时趋厉,得益于提前构造一线及热门二线都会,龙湖的土地资本较低,即使以所限价钱出售,照旧可以盈余。截至2017年上半年,龙湖土地储藏的资本为4845元/平方米,为当期签约单价的31.1%。

    需求当心的是,2017年龙湖出售大幅上升,除了所构造都会墟市状况向好、推盘志愿增强以及货值充沛外,众元化产物线也是主要因素之一。

    2017年下半年,龙湖售主力项目约95个,此中有37个全新项目上市,24个项目是推出的新一期新业态产物。产物涵盖刚需、改良型、商业策划等差别细分的需求,并依据客户需求调解差别产物和业态间的比例,调控的墟市中精准定位、告竣目标。

    老项目出清及新项目标加速推盘,让龙湖完成了较好的回款,保持现金流的继续运转。这一点也表示龙湖2017年的主动拿地举措上。龙湖功绩报告显示,2014-2016年时代,每年新增的土地数目区分为16块、25块和43块。

    据看法指数不完备统计,截至2017年11月30日,龙湖通过公然墟市、收购以及协作等方法,北京、上海、香港、深圳等都会拿地369.76万平方米,地块合计44宗(含5宗协作地块),土地价钱共约902.02亿元。此中7月拿地举措最为迅猛,单月纳储12宗,占前11个月的27.3%。

    利润、欠债与收益率

    合约出售利好、土地储藏充沛之下,2017年龙湖各项财务目标延续过往外现,融资才能继续增强,为范围增加供应保证。

    看法指数从龙湖历年财报获悉,2014-2016年,龙湖出售毛利率均保持较大增加,区分为26.51%、27.44%、29.08%。2017年上半年,得益于一二线产物的奉献以及上海、重庆的高利润物业交付,毛利抵达67.93亿元,毛利率由上年同期的27.9%进步至达36.5%,这也促进了龙湖的中心净利润同比增加18%至28.4亿元。


    需求当心的是,范围继续增加的同时,龙湖的资产欠债率呈下行趋势。据看法指数研讨,2014-2016年,龙湖的资产欠债率区分为70.10%、66.07%、66.59%,呈现摆荡下降的趋势。2017年中期虽然为71.06%,可是远远低于前十大地产公司平均欠债率程度。

    来自金融端的统计数据显示,A股136家上市房企欠债合计超越6.04万亿元,同比添加14038亿元,同比增加率达23.21%。此中的36家房企资产欠债率超越80%红线,占比接近26.5%。

    财报还显示,2017年上半年,龙湖手持现金为227亿元,较2016年末添加53亿元。期内总有息欠债范围增加至696亿元,于是2017年中期龙湖净欠债率较2016年末54%上升2个百分点至56%,不过这一数字也较2016年中期的63%下降了接近7个百分点。

    上述数据的改造,与龙湖平均假贷资本下降不无闭系。看法指数统计龙湖历年财务数据获悉,2012-2017年中,龙湖平均假贷资本继续下行,从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%、5.5%进一步低沉至2017年上半年的4.70%。

    2017年上半年,龙湖新增银行贷款178.24亿元,期内归还的银行贷款为99.5亿元。截至2017年6月30日,所借的银行及其他乞贷为641.69亿元,较2016年末523.6亿元上升118.09亿元。此中,无典质的债券所占的比重最大,抵达241.67亿元;有典质的银行贷款为188.89亿元;无典质的银行贷款为211.13亿元。

    上述乞贷中,即将于一年内到期的为57.73亿元,一年后到期的款项为583.97亿元,占总乞贷的大大都,此中众于一年但不超越两年的为109亿元。总的来说,龙湖的短期偿债压力并不大,恒久债务分派也比较平均。

    从偿债才能来看,2014-2016三年中,继续增加的活动资产让龙湖活动比率录得摆荡上升,资金变现偿债的程度取得进步,区分为1.48、1.69及1.51。不过方才过去的2017年中期,因为活动欠债同样录得较大增加,于是活动比率下降分明,仅为1.41。速动比率方面,受累于于存货及待摊费用的占比上升,龙湖2017年的变现时间也较之前延伸,较上年同期下降0.05,为0.46。


           另外,随同出售回款的增加及商业团队日趋成熟,龙湖商业地产方面的投资也恰当提速。截至2017年6月30日,龙湖重庆、杭州、南京、姑苏、天津等地增补了8个天街项目。

    继续将大宗资金加入到持有物业中,也让龙湖的净资产收益率比年下降。看法指数发明,2017年中期,龙湖净资产收益率由2016年同期的13.33%上升到14.06%,不过比2016年末的15.66%下降了1.6个百分点。

    室第、商业与百万长租

    近年来,室第墟市行业盈余式微,再加上调控计谋鳞集出台,使得本来以室第开辟为主的房企纷纷寻找优质的投资渠道。室第除外,龙湖则将投资要点放了商业地产、长租公寓以及物等版块。

    2017年最为分明的便是龙湖商业地产的投资有了较大提速。自2000年,龙湖开端涉足资金运营请求更高的持有型物业,截至2017年12月26日,龙湖重庆、杭州、南京、姑苏、天津、武汉等地共具有投资物业51个,此中包罗2017年增补的10个天街项目。

    据看法指数了解,目今龙湖投资物业主要为阛阓,分为三大产物系列,区分是都会体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居购物中心家悦荟系列。

    加上2017年新增的10个项目,目前龙湖具有27个天街项目。2017-2019年,龙湖主要修的阛阓为10个,合计修面积为109万平方米,此中包罗姑苏狮山天街、杭州滨江天街Ⅰ期、上海虹桥天街、上海马桥星悦荟等。

    截止2017年6月30日,龙湖已开业投资性物业面积为208万平方米(含车位总修筑面积为274万平方米),全体出租率抵达94.7%,不含税房钱收入11.4亿元,较上年同期增加28.8%。此中,天街、星悦荟、家悦荟房钱收入的占比区分为87.1%、10.7%、1.5%,对应的房钱收入增加率区分为31.2%、8.9%和3.7%。

    得益于已开业房钱的上涨以及修阛阓的继续加入,2017年1-6月龙湖录得投资物业公道值增值约为21.48亿元,同比增加24.52%,这个数字也较2016年全年的改造额添加1.77亿元。同期,龙湖的投资物业资产值则从2016年末的490.31亿元添加65.62亿元至555.96亿元。

    上述数据反应出,楼市受到更众压力的2017年,商业地产却逆市上扬,取得较大的资产保值和增值。从另一个侧面也标清楚龙湖为何对商业地产尤为倚重。依据龙湖走漏的数据,至2020年龙湖商业旗下开业阛阓总量将超越40座。而功绩请求上,期望能2017年告竣房钱收入25亿以上的税前目标,恒久请求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。

    龙湖商业地产上的投资热诚同样被延续到了长租公寓上,2016年开端,为了抢占衡宇租赁墟市份额,龙湖正式推出长租公寓品牌“冠寓”,并于2017年3月15日正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条冠寓产物线。

    截止2017年10月底,龙湖完毕了对包罗重庆、北京、深圳、广州、杭州等一线及强二线都会的构造,掩盖都会抵达14个。

    龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石走漏,2017年龙湖冠寓构造天地16城,估量开业房量逾1.5万间。按照龙湖的内部计划,未来三年冠寓将形陈范围优势并挤举行业前三,营收范围完成20亿元。

    不过从2017年的中期功绩来看,截止6月30日,龙湖冠寓房钱收入占总投资物业房钱的0.3%,仅为342万元,间隔20亿元的营收范围另有很长的道要走。

    开辟和持有物业除外,物业办理服务也是龙湖要点发力的版块之一。截直タ前,龙湖物业的幅员范围曾经扩展到重庆、成都、北京、西安、上海等25个都会,服务涵盖别墅、花园洋房、高层室第、商务公寓、写字楼等,办理项目357个,合约办理面积已超越1亿平方米。

    原报道 | 用终究语言,用客观、深化的立场记载和报道;洞察全部,归纳剖析,运用材料与数据,呈现事物原有的相貌。

    撰文:陈朗洲

    审校:欧阳颖

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