夏磊:香港高房价窘境是怎样变成的?

从轨制层面,探究香港高房价背后的深目标启事。

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夏磊 香港是举世最充裕的地区之一,但却因高房价题目广为诟病。2019年8月,香港城区平均房价高达3.05万美元/平,房价收入比增至50.8倍,均位居天下主要都会前线。是什么变成了香港的高房价窘境?本文试图从轨制层面,探究香港高房价背后的深目标启事。

香港房价有众高?

香港房价恒久上涨,涨幅领先举世。从绝对涨幅看,香港房价涨幅远超其他主要经济体。1980-2017年,香港外表房价上涨15.8倍,同期英、法、韩、美、档乐别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。从相对涨幅看,香港房价涨幅远超住民收入涨幅。1993-2017年,香港房价上涨259%,住民人均收入上涨137%,房价涨幅是人均收入涨幅的1.9倍。

绝对房价和房价收入比均位居天下主要都会前线。从绝对房价看,2019年8月香港城区均值为3.05万美元/平,远超伦敦的1.58万美元/平、新加坡的1.79万美元/温和纽约1.39万美元/平。从房价收入比看,2019年8月香港高达50.8倍,远超伦敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。

香港住民背负庞大的买房压力,拘 条件差。香港人均住房面积仅16平,近20万市民租住劏房,人均住房面积不到5.8平米,远远落伍于其他兴旺经济体。尽管香港政府兴修了一批公营衡宇,但因为数目有限,很难满意中低收入家庭拘 需求。

什么变成了香港的高房价窘境?

第一,土地恒久供应缺乏,为高房价埋系傈笔。

土地供应是住房墟市供求均衡和妥当运转的主要根底。香港土地恒久供应缺乏,导致住房供求失衡、房价攀升。

香港高度注复生态环保,可开辟土地有限。依据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸维护区规例》,占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特别地区受到政府维护,无法举行开辟。目前,已开辟都会用地占香港土地比重的24%,室第用地占比仅7%,人均室第用地不到10.4平,土地供应告急缺乏。

因环保人士抗议,2005年以后填海制地大幅淘汰。因为土地可开辟数目有限,填海制地一度成为政府新增土地的主要根源。1887年以后,政府填海制地面积超69平方公里,占已开辟都会土地的25%,约容纳香港27%的生齿与70%的写字楼总楼面面积。但从2005年后,因大宗环保人士抗议,政府填海制地确实停留。2005-2009年填海面积仅84公顷,2010-2013年更低至8公顷。

2003-2010年为保持楼市稳定,政府大幅淘汰土地出让。为避免土地平沽、恢复楼市决心,香港政府暂停一年土地出让后,放弃按期土地拍卖,厉密采用勾地方法。因为政府勾地底价有所进步,叠加楼市尚处恢复阶段,房地产开辟商拿地动力不强,导致土地出让大幅淘汰。2003-2010年,香港年均供应室第用地仅5.37万平米。

第二,按揭营业灵敏、利率低,刺激住民加杠杆买房。

香港金融体系兴旺且汇率稳定,吸引大宗国际资本流入,叠加利率跟从美国而恒久处于低位,货币超发告急,刺激住民加杠杆购房。

香港按揭灵敏众样,支撑众种方式贷款。香港当地住民置办首套房最低首付40%,若置办资帮出售衡宇或申请按揭保证,首付最低可至5%;地产啥蓦财务公司按揭首付低于20%,并支撑首付款按揭。香港另有加按(归还部分贷款后从头按揭)、转按(银行间按揭挪动)、楼换楼按揭(旧楼典质支撑新楼按揭)等众种按揭营业。

房贷利率低,货币超发告急。香港实行联络汇率制,利率跟从美国而恒久处于低位,导致货币供应增加较速。1980-2014年,香港M2与外表GDP的年均增速差高达6.5个百分点,远超其他兴旺经济体。目前三大发钞银行按揭利率上限仅2.35%,处于国际教逑堤度。

第三,公营衡宇供应缺乏,难以缓解住房缺少压力。

香港以公营衡宇保证中低收入家庭住房需求,包罗公屋与资帮出售衡宇两种,但因为总量有限、拘 条件差,并未实质性改良香港的住房窘境。

公屋房钱低廉,但轮候时间长,条件偏向。公屋房钱为私家衡宇1/3到1/7,住民满意资产收入限制,便可排队轮候。但因为2002年以后公屋供应淘汰,平均轮候时间从2.3年延伸至2017年的5.3年。公屋面积狭隘,2007-2017年家庭人均拘 面积中位数仅从12.2平进步到13.2平。

资帮出售单位折价出售,但价钱偏高且供应少。资帮出售单位以居屋为主,售价约为私家衡宇的60%-70%。因为与墟市价挂钩,价钱水涨船高,房源供应少。2002-2017年,房委会年均仅完工580个单位。

夏磊 恒大研讨院副院长 看法地产新媒体专栏作家

撰文:夏磊    

审校:劳蓉蓉

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